Η αγορά των ακινήτων, ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, παρουσιάζει αυξημένο ενδιαφέρον για όλους, ιδιοκτήτες, ενοικιαστές, αγοραστές, αλλά και υποψήφιους επενδυτές. Ο τουρισμός και οι νέοι τρόποι πώλησης των διανυκτερεύσεων, μέσω της διαμεσολάβησης μεγάλων διεθνών ηλεκτρονικών tour operators – ταξιδιωτικών πρακτόρων (Booking, Airbnb, κ.τ.λ.), έχουν επηρεάσει αμέσως και σαφώς και τις τιμές πώλησης διαμερισμάτων σε διάφορες νομαρχιακές περιοχές της χώρας, αλλά και επιμέρους υπο-περιοχές, με αποτέλεσμα να παρατηρούνται αυξήσεις, κυρίως σε τουριστικές περιοχές και «πανεπιστημιουπόλεις».
Όμως, στις μη τουριστικές περιοχές, ακόμα και στις λιγότερο τουριστικές περιοχές, η κρίση εξακολουθεί να… κατοικεί στην αγορά ακινήτων.
Σύμφωνα με το δείκτη ακινήτων SPI (Spitogatos Property Index), παρέχεται μια σαφής «μεγάλη εικόνα» (επίπεδο χώρας), αλλά και ευκρινείς «μικρές εικόνες» – αγοράς νομαρχιακών περιοχών.
ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΡΟΣ ΠΩΛΗΣΗ
Η Μεσσηνία, που έχει καταστεί εξέχων τουριστικός προορισμός της Ελλάδας και της Πελοποννήσου, παρουσιάζει μέση αύξηση ανά τετραγωνικό μέτρο (ευρώ/μ2) 7,6% το δεύτερο τρίμηνο του 2019 (σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018) στις πωλήσεις κατοικιών. Την ίδια περίοδο άλλες περιοχές της Πελοποννήσου υπολείπονται κατά πολύ (Ηλεία 3% και Αχαΐα 1,7%) και άλλες σημειώνουν αρνητικές επιδόσεις (Λακωνία -3,8%, Αργολίδα -2,40%), ενώ η Κορινθία παρουσιάζει σταθερότητα τιμών.
Στη «μεγάλη εικόνα» (επικράτεια) η Μεσσηνία κατατάσσεται 8η κατά σειρά όσον αφορά στην αύξηση στη μέση τιμή προσφοράς κατοικιών (ευρώ /μ2) το δεύτερο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο του 2018. Εάν εξαιρέσει κανείς την Αττική και το Δήμο Θεσσαλονίκης, η Μεσσηνία καταλαμβάνει πανελλαδικά την 3η θέση, μετά την Καστοριά και την Κεφαλονιά.
Μεγάλο μέρος της υπόλοιπης Ελλάδας παρουσιάζει οριακές μεταβολές ή και στασιμότητα, ενώ πάρα πολλές ηπειρωτικές περιοχές παρουσιάζουν μεγάλη κάμψη τιμών (όπως η Φωκίδα -8%, η Φλώρινα -5,20%, η Πρέβεζα -5,80%), όπως και πολλές «επώνυμες τουριστικά περιοχές» (π.χ. Ν. Ηρακλείου -5,80%, Λέσβος -5,60%, Σποράδες -6,30%).
ΤΙΜΕΣ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ ΠΡΟΣ ΕΝΟΙΚΙΑΣΗ
Οι τιμές των ενοικίων (ευρώ /μ2) στην επικράτεια κυρίως παρουσιάζουν αύξηση το δεύτερο τρίμηνο του 2019 σε σχέση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018. Η αύξηση κυμαίνεται από 1,8% (Ροδόπη) έως 19,10% (Ηλεία) και 20,10% (προάστια Πειραιά), αλλά και μέχρι 26,70% στην Πιερία και 31,70% στο Ρέθυμνο.
Ελάχιστες περιοχές παρουσιάζουν πολύ μικρές τάσεις μείωσης, όπως και η Μεσσηνία -4,40%, καθώς το δεύτερο τρίμηνο του 2019 ο μέσος όρος ενοικίασης κατοικίας ήταν 4,78 ευρώ /μ2, όταν το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018 ήταν 5 ευρώ /μ2.
ΑΥΞΗΜΕΝΑ ΠΑΝΤΑ ΤΑ ΦΟΙΤΗΤΙΚΑ ΕΝΟΙΚΙΑ
Έντονος προβληματισμός έχει προκληθεί και εφέτος στους φοιτητές, καθώς τα περισσότερα ακίνητα διατίθενται στην πλατφόρμα Airbnb για βραχυχρόνιες μισθώσεις και όχι για κλασσική ενοικίαση. Πολλοί, μάλιστα, ιδιοκτήτες -όχι μόνο εφέτος- κάνουν «καλύτερες τιμές» για 9μηνη φοιτητική ενοικίαση, με την προϋπόθεση παράδοσης του ακινήτου το καλοκαιρινό τρίμηνο.
Οι υψηλές τιμές των ενοικίων στην Αθήνα και σε επαρχιακές πόλεις όπου ανθεί το φαινόμενο της βραχυχρόνιας μίσθωσης έχουν δημιουργήσει έντονο πρόβλημα σε φοιτητές αλλά και σε άλλους ενοικιαστές.
Η πλειονότητα των διαθέσιμων ακινήτων είναι στις πλατφόρμες τύπου Airbnb και οι ιδιοκτήτες ζητούν εξαιρετικά υψηλά ενοίκια για όσους θέλουν κατοικία σε μόνιμη βάση.
Τα «φοιτητικά» ενοίκια φέτος υπολογίζεται ότι είναι αυξημένα έως και 30%, για τους φοιτητές που αναζήτησαν / αναζητούν σπίτι κυρίως σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη, Καλαμάτα και Χανιά, σύμφωνα με κύκλους της αγοράς ακινήτων.
«ΦΡΕΝΟ» ΣΕ AIRBNB
Με την ολοκλήρωση της τουριστικής περιόδου αναμένονται κυβερνητικές πρωτοβουλίες προς αυτή την κατεύθυνση. Και η νέα κυβέρνηση στοχεύει να θέσει εκτός πλατφόρμας όλα τα αδήλωτα ακίνητα (όσα δεν έχουν Αριθμό Μητρώου Ακινήτου), διαδικασία που θα διεκπεραιωθεί από την Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), με την υποχρεωτική σύμπραξη κάθε πλατφόρμας βραχυχρόνιας μίσθωσης (Airbnb κ.τ.λ.).
Συγκεκριμένα, η ΑΑΔΕ θα στείλει e-mail στην Airbnb, ζητώντας αναλυτικά στοιχεία για 20.000 ελληνικά ακίνητα τα οποία εμφανίζονται στις ενεργές αγγελίες της πλατφόρμας, αλλά οι ιδιοκτήτες τους ή οι διαχειριστές τους δεν έχουν δηλώσει τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.
Οι ελεγκτές της ΑΑΔΕ -μέσω ενός προγράμματος εντοπισμού- σάρωσαν την πλατφόρμα της Airbnb και διαπίστωσαν ότι τα συγκεκριμένα ακίνητα δεν είχαν αποκτήσει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου.
Ο συγκεκριμένος αριθμός αναγράφεται υποχρεωτικά στις ηλεκτρονικές πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων μέσω των οποίων διατίθενται τα ακίνητα.
Η ΑΑΔΕ μόλις λάβει τα στοιχεία από την Airbnb θα αρχίσει να στέλνει ηλεκτρονικά ραβασάκια – τελεσίγραφα στους ιδιοκτήτες των αδήλωτων ακινήτων. Με το e-mail που θα λάβουν θα καλούνται να προσέλθουν στην εφορία τους για έλεγχο και στη συνέχεια αν διαπιστωθεί ότι δεν έχουν δηλώσει τα ακίνητά τους στο ειδικό μητρώο της ΑΑΔΕ και συνεχίζουν να τα ενοικιάζουν χωρίς ΑΜΑ, θα επιβληθεί το πρόστιμο των 5.000 ευρώ. Οι φορολογούμενοι απειλούνται και με πρόσθετους φόρους λόγω των αδήλωτων εισοδημάτων.
Έτσι, εκτιμάται ότι πολλοί που «δοκίμασαν» τον τρόπο των βραχυχρόνιων μισθώσεων και «δεν αντέχουν» να συνεχίσουν, θα γυρίσουν πάλι στις μακροχρόνιες μισθώσεις, προσφέροντας ακίνητα προς ενοικίαση στην αγορά, ενώ μάλλον λιγότεροι που εκτιμούν ότι προσφέρει στον εισόδημά τους θα συνεχίσουν.
ΑΜΕΣΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ
Τι γίνεται; Η Ελλάδα έχει υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, 74%, ένα από τα υψηλότερα στην Ευρώπη. Μετά την κρίση χρέους που συρρίκνωσε την οικονομία της χώρας κατά 26% πολλοί ιδιοκτήτες δε διαθέτουν πια προς ενοικίαση τα ακίνητά τους για μακροχρόνια ενοικίαση, ελπίζοντας να βγάλουν περισσότερα χρήματα από εκμισθώσεις τύπου Airbbnb.
Για πολλές οικογένειες που «χτυπήθηκαν» στην οικονομική κρίση, η δυνατότητα να εκμεταλλευτούν το τουριστικό ρεύμα και να έχουν ένα έξτρα εισόδημα ήταν πραγματικά «το φιλί της ζωής». Θα έλεγε, μάλιστα, κανείς ότι αυτό είχε (και έχει ακόμα) και την κυβερνητική ανοχή για ευνόητους λόγους. Όμως, για εκείνους που είναι πιθανότερο να ζουν στο ενοίκιο, singles, χωρισμένα ζευγάρια, φοιτητές, εποχικοί εργαζόμενοι ή γιατροί και δάσκαλοι τοποθετημένοι σε προσωρινά πόστα, η δημοτικότητα του Airbnb είναι εκείνη που δημιουργεί πρόβλημα στο να βρουν σπίτι ή εκτοξεύει τα ενοίκια.
Η διαμορφωμένη, όμως, κατάσταση στην αγορά ακινήτων (κυρίως μισθώσεις) έχει αυξήσει και το κυβερνητικό ενδιαφέρον, καθώς προκαλεί δυσλειτουργίες στην αγορά, με άμεσες επιπτώσεις σε ευρείες κοινωνικές ομάδες (πολίτες – ψηφοφόρους) και δημιουργεί την ανάγκη περαιτέρω οριοθέτησης και ομαλοποίησης της αγοράς.
Ακολούθως αναμένονται άμεσες αλλαγές, που υποχρεούται να ακολουθήσει η χώρα σύμφωνα με τα διεθνή πρότυπα:
-Στο επίκεντρο των αλλαγών βρίσκεται και το ζήτημα της ασφάλειας των ακινήτων που προσφέρονται στο Airbnb και το Booking
-Ακόμη μια ρύθμιση που θα προωθηθεί είναι η ασφάλιση των ακινήτων και των επισκεπτών
-Το οικονομικό επιτελείο φέρεται πρόθυμο να συζητήσει τη δυνατότητα φορολογικής αναγνώρισης των εξόδων και των πάγιων δαπανών ιδιοκτητών AirBnb όπως το νερό, η ηλεκτροδότηση, τα δημοτικά τέλη και τα κοινόχρηστα, για τις ιδιοκτησίες που είναι φυσικά δηλωμένες στην εφορία.
ΣΕ ΛΙΓΟ ΠΕΡΙΣΣΟΤΕΡΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ…
Και άμα θέλει κανείς να εκτιμήσει το… μέλλον των βραχυχρόνιων μισθώσεων, μπορεί εύκολα να το μαντέψει, εάν «στήσει αυτί» στις φήμες που κυκλοφορούν (απαγόρευση κοινής εισόδου, ίδιου ασανσέρ με μόνιμους κατοίκους κ.τ.λ.), αλλά κυρίως εάν μελετήσει το διεθνές και κυρίως το ευρωπαϊκό γίγνεσθαι, τον τρόπο με τον οποίο αντιμετώπισαν / αντιμετωπίζουν τα προβλήματα που αντιμετωπίζονται και στην Ελλάδα: αυξήσεις τιμών πώλησης κατοικιών, αυξήσεις ενοικίων, έλλειψη στέγης, βραχυχρόνιες μισθώσεις χωρίς περιορισμούς σε πολυκατοικίες και πάει γράφοντας…
Στην Ευρώπη, εκτός από τις κυβερνήσεις, έχει εμπλοκή και η Τοπική Αυτοδιοίκηση:
ΙΣΠΑΝΙΑ – ΜΑΔΡΙΤΗ: Το Δημοτικό Συμβούλιο της Μαδρίτης ενέκρινε ένα ειδικό κανονιστικό σχέδιο για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης όπως η Airbnb, σύμφωνα με το οποίο 10.000 από αυτά θα διαγραφούν από τις σχετικές πλατφόρμες. Οι νέοι κανονισμοί προβλέπουν πως, μεταξύ άλλων, τα προσφερόμενα για βραχυχρόνια μίσθωση καταλύματα που βρίσκονται μέσα σε συγκροτήματα κατοικιών, θα πρέπει να έχουν ανεξάρτητη είσοδο, ενώ οι καλεσμένοι δε θα μπορούν να χρησιμοποιούν την ίδια είσοδο με τους μόνιμους κατοίκους ή το ίδιο ασανσέρ.
ΣΚΩΤΙΑ – ΓΛΑΣΚΩΒΗ (μοντέλο εξεταζόμενο, μεταξύ άλλων, από την Ελλάδα): Το Δημοτικό Συμβούλιο της πόλης κι όπως φαίνεται θα το μιμηθεί και το Εδιμβούργο, είναι ότι πολύ απλά απαγορεύεται εφεξής η εκμίσθωση ολόκληρων διαμερισμάτων, που βρίσκονται σε μπλοκ κατοικιών με κοινή είσοδο, για σύντομο χρονικό διάστημα. Έτσι, οι ιδιοκτήτες τους θα έχουν το δικαίωμα της εκμίσθωσης μόνο κάποιου δωματίου από το διαμέρισμα ή σε διαφορετική περίπτωση, θα πρέπει να γίνεται αλλαγή χρήσης του ακινήτου. Το βασικό σκεπτικό της απόφασης ήταν ότι οι άλλοι ιδιοκτήτες διαμερισμάτων, αφενός, δεν μπορούσαν να γνωρίζουν ποιοι είναι οι συγκάτοικοί τους και, αφετέρου, και πιο σημαντικό, ότι ξένοι χρησιμοποιούσαν τους κοινόχρηστους αλλά ιδιωτικούς χώρους των κτηρίων.
ΕΛΛΑΔΑ – ΑΘΗΝΑ: Τον περασμένο Ιούλιο ο Δήμος Αθηναίων γνωστοποίησε ότι συντάσσεται με τις δέκα ευρωπαϊκές μεγαλουπόλεις (Άμστερνταμ, Βαλένθια, Βαρκελώνη, Βιέννη, Βερολίνο Βρυξέλλες, Κρακοβία, Μόναχο, Μπορντό και Παρίσι) για τη ρύθμιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης και τις επιπτώσεις της στην αγορά ακινήτων, απευθυνόμενες με σχετική επιστολή τους στην Ε.Ε.
«Η Αθήνα συντάσσεται με την κοινή ανακοίνωση των δέκα πόλεων και δηλώνει σε ετοιμότητα να συνδράμει σε περαιτέρω ενέργειες του δικτύου που προωθούν τις αναγκαίες νομοθετικές παρεμβάσεις σε επίπεδο Ε.Ε., ώστε η τουριστική ανάπτυξη να συντελείται με όρους που διασφαλίζουν τη βιωσιμότητα της δημόσιας πολιτικής στέγασης και την ποιότητα ζωής στις πόλεις μας», αναφέρεται χαρακτηριστικά από το Δήμο.
Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Οικονομολόγος – νομικός
