Νέο χωροταξικό για τον τουρισμό: Σε Γ, Δ και Ε οι περιοχές της Μεσσηνίας
Τι αλλάζει για ξενοδοχεία, επενδύσεις και παράκτια δόμηση
Στις κατηγορίες Γ (Αναπτυσσόμενες Περιοχές), Δ (Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης) και Ε (Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης), εντάσσονται οι Δημοτικές Ενότητες της Μεσσηνίας, σύμφωνα με τους νέους κανόνες που καθιερώνει πλέον το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Καμία δε Δημοτική Ενότητα του νομού μας, δεν εντάσσεται στις δύο πρώτες κατηγορίες, την Α (Ελεγχόμενης Ανάπτυξης) και Β (Αναπτυγμένες).
Το πλαίσιο που θεσμοθετήθηκε με κοινή υπουργική απόφαση των υπουργείων Περιβάλλοντος και Ενέργειας και Τουρισμού αλλάζει το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν των εκτός σχεδίου γηπέδων για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων, θεσπίζει περιορισμούς ως προς τις κατηγορίες των νέων καταλυμάτων και τη δυναμικότητά τους, δημιουργεί κίνητρα για αναβαθμίσεις και νέες επενδύσεις και εισάγει αυστηρότερους κανόνες για τα νησιά, την παράκτια ζώνη και τις προστατευόμενες περιοχές.
Οι κατηγορίες
Σύμφωνα με την ανάλυση του Αργύρη Δεμερτζή στο ecopress.gr, το «κλειδί» για ιδιοκτήτες, επενδυτές και μηχανικούς είναι η κατηγορία στην οποία έχει ενταχθεί κάθε Δημοτική Ενότητα, σύμφωνα με αναλυτικό πίνακα κατάταξης των περιοχών, που περιλαμβάνεται ως παράρτημα στην νέα ΚΥΑ για το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό.
Η χώρα χωρίζεται σε πέντε κατηγορίες, Α, Β, Γ, Δ και Ε, με βάση κυρίως την ένταση του τουριστικού φαινομένου. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης, όροι και περιορισμοί δόμησης μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου, το ελάχιστο απαιτούμενο εμβαδόν για νέα ξενοδοχεία ανεβαίνει στα 16 στρέμματα στις περιοχές Α, στα 12 στρέμματα στις περιοχές Β και στα 8 στρέμματα στις περιοχές Γ και Δ.
Τα όρια αυτά αφορούν ειδικά την ανέγερση νέων ξενοδοχείων στις εκτός σχεδίου περιοχές και σε καμία περίπτωση δεν αποτελούν ένα οριζόντιο νέο όριο αρτιότητας για κάθε είδους ακίνητο ή χρήση.
Αναλυτικά οι κατηγορίες που αφορούν τη Μεσσηνία είναι οι εξής:
Κατηγορία Γ: στα 8 στρέμματα οι αναπτυσσόμενες περιοχές:
Για τις Αναπτυσσόμενες Περιοχές ο πήχης κατεβαίνει στα 8 στρέμματα. Το ελάχιστο αυτό εμβαδόν αφορά και πάλι την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές μέχρι να καθοριστούν χρήσεις γης και όροι δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου.
Επιτρέπεται η δημιουργία νέων μονάδων τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων και η ίδια πρόβλεψη καλύπτει την επέκταση υφιστάμενων καταλυμάτων.
Η αναπτυξιακή κατεύθυνση είναι σαφώς ευρύτερη από αυτή των ήδη κορεσμένων προορισμών. Δίνονται κίνητρα για εκσυγχρονισμό καταλυμάτων με αναβάθμιση σε τρία, τέσσερα ή πέντε αστέρια, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και ειδικών τουριστικών υποδομών, επανάχρηση παραδοσιακών και διατηρητέων κτιρίων, περιβαλλοντική αναβάθμιση και glamping.
Ιδιαίτερη πρόβλεψη υπάρχει και για την αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος, τόσο με μετατροπή των κτιρίων σε καταλύματα όσο και με μεγαλύτερες επενδύσεις, με κίνητρα προς τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες ή νέους επενδυτές.
Κατηγορία Δ: 8 στρέμματα αλλά ανοίγει η πόρτα και στα δύο αστέρια:
Στις Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης διατηρείται το ελάχιστο των 8 στρεμμάτων για την εκτός σχεδίου ανέγερση νέου ξενοδοχείου. Η σημαντική διαφοροποίηση είναι ότι το εύρος των επιτρεπόμενων κατηγοριών είναι μεγαλύτερο.
Επιτρέπονται νέα καταλύματα δύο, τριών, τεσσάρων και πέντε αστέρων, ενώ η ίδια ρύθμιση εφαρμόζεται και στις επεκτάσεις υφιστάμενων καταλυμάτων.
Για τις νέες επενδύσεις προβλέπεται έμφαση στην περιβαλλοντική απόδοση. Παρέχονται επίσης κίνητρα για εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων, ανάπτυξη ειδικών μορφών τουρισμού και υποδομών, μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε ξενοδοχεία, glamping και επανάχρηση εγκαταλελειμμένων οικισμών αρχιτεκτονικού ενδιαφέροντος.
Το Χωροταξικό επιδιώκει ακόμη τη δημιουργία «δικτύων τουριστικών προορισμών», ιδίως με τη σύνδεση περιοχών πρώιμης ανάπτυξης με ήδη αναπτυγμένους ή αναπτυσσόμενους προορισμούς των κατηγοριών Β και Γ.
Κατηγορία Ε: ειδικά κίνητρα στον ηπειρωτικό, ορεινό και αγροτικό χώρο:
Η πέμπτη κατηγορία, οι Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, κινείται σε διαφορετική φιλοσοφία. Πρόκειται κυρίως για περιοχές όπου επιδιώκεται η δημιουργία νέων τουριστικών και οικονομικών ευκαιριών και όχι ο έλεγχος ήδη υψηλής τουριστικής πίεσης.
Προβλέπονται κίνητρα για ειδικές μορφές τουρισμού και εγκαταστάσεις ειδικής τουριστικής υποδομής, μετατροπή διατηρητέων κτιρίων σε τουριστικές μονάδες, περιβαλλοντική αναβάθμιση υφιστάμενων καταλυμάτων, ανάπτυξη glamping και αξιοποίηση εγκαταλελειμμένων οικισμών.
Ιδιαίτερη σημασία έχει η δυνατότητα των εργαλείων πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου να παρέχουν ευνοϊκότερους όρους δόμησης και μείωση απαιτούμενων κριτηρίων, δημιουργώντας έτσι ειδικό πλαίσιο προσέλκυσης επενδύσεων.
Συνεπώς, όταν στον πίνακα μία Δημοτική Ενότητα εμφανίζεται με το γράμμα Ε, δεν πρέπει να της αποδίδεται αυτομάτως ένα από τα ειδικά όρια των 16, 12 ή 8 στρεμμάτων που θεσπίζονται ρητά για τις κατηγορίες Α έως Δ.
«Κόκκινη γραμμή» τα πρώτα 25 μέτρα της ακτής
Ιδιαίτερα αυστηρός κανόνας θεσπίζεται για την παράκτια ζώνη. Το νέο πλαίσιο προβλέπει πλήρη απαγόρευση κατασκευών στη ζώνη από μηδέν έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή.
Οι εξαιρέσεις περιορίζονται σε έργα για την πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, την κίνηση οχημάτων έκτακτης ανάγκης και θεσμοθετημένα λιμενικά έργα.
Παράλληλα, στις περιοχές Natura 2000 επιτρέπονται μόνο ήπιες μορφές τουρισμού φύσης, σύμφωνα με τα σχέδια διαχείρισης και τις Ειδικές Περιβαλλοντικές Μελέτες. Για τα ορειβατικά καταφύγια τίθεται μέγιστο εμβαδόν 200 τετραγωνικών μέτρων.
Οι κατηγορίες της Μεσσηνίας
Σύμφωνα με την κατηγοριοποίηση στην ΚΥΑ οι Δημοτικές Ενότητες της Μεσσηνίας, κατατάσσονται στις εξής κατηγορίες:
- − Καλαμάτας Γ
- − Άριος Ε
- − Αρφαρών Ε
- − Θουρίας Ε
- − Λεύκτρου Γ
- − Αβίας Δ
- − Μεσσήνης Δ
- − Αίπειας Γ
- − Ανδρούσας Ε
- − Αριστομένους Ε
- − Βουφράδος Ε
- − Ιθώμης Ε
- − Πεταλιδίου Δ
- − Τρικόρφου Ε
- − Μελιγαλά Ε
- − Ανδανίας Ε
- − Δωρίου Ε
- − Είρας Ε
- − Οιχαλίας Ε
- − Πύλου Δ
- − Κορώνης Γ
- − Μεθώνης Γ
- − Νέστορος Γ
- − Παπαφλέσσα Ε
- − Χιλιοχωρίων Ε
- − Κυπαρισσίας Δ
- − Αετού Ε
- − Αυλώνος Δ
- − Γαργαλιάνων Δ
- − Τριπύλης Ε
- − Φιλιατρών Δ
Β.Β.
