ΣτΕ και Συνήγορος του Πολίτη βάζουν στο μικροσκόπιο την κοινόχρηστη οδό

Η νομιμότητα της οδού το κρίσιμο «κλειδί» για την εκτός σχεδίου δόμηση – Η υπόθεση της Κρήτης στέλνει μήνυμα και στη Μάνη

Από τη Δυτική Μάνη έως την Κρήτη η εκτός σχεδίου δόμηση φαίνεται πως επιστρέφει στο ίδιο κρίσιμο ερώτημα: ποιος δρόμος θεωρείται πραγματικά κοινόχρηστος και νόμιμος και, τελικά, ποια ακίνητα μπορούν να δομηθούν;

Η πρόσφατη παρέμβαση της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού για τη Δυτική Μάνη ανέδειξε τον κίνδυνο δημιουργίας νέων τετελεσμένων σε μια περιοχή όπου η οικοδομική πίεση συναντά ένα σύνθετο και ανεπαρκώς ολοκληρωμένο πολεοδομικό πλαίσιο. Η ίδια η διαδικασία του Ειδικού Πολεοδομικού Σχεδίου για την περιοχή αναγνωρίζει ως κρίσιμα ζητήματα τον καθορισμό χρήσεων γης, των όρων δόμησης και την ιεράρχηση του οδικού δικτύου.

Μέσα σε αυτό το ευρύτερο σκηνικό αποκτά ιδιαίτερο ενδιαφέρον η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών στον Άγιο Νικόλαο Κρήτης και οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη. Η Αρχή μεταφέρει το βάρος της συζήτησης από το εμβαδόν ενός γηπέδου στην ιστορία και τη νομική υπόσταση του δρόμου που το εξυπηρετεί, ξεκαθαρίζοντας ότι η απλή αποτύπωση στο Κτηματολόγιο ή σε ένα ΣΧΟΟΑΠ δεν αρκεί αυτομάτως για την οικοδομησιμότητα.

Και αυτή ακριβώς είναι η σύνδεση με τη Μάνη: πριν προστεθούν νέες οικοδομές, πρέπει να είναι ξεκάθαρο πού, με ποιους κανόνες και πάνω σε ποιο νόμιμο οδικό δίκτυο μπορεί να οικοδομηθεί.

Η… ιστορία του δρόμου

Σύμφωνα με δημοσίευμα του Αργύρη Δεμερτζή στο «ecopress.gr», δύο διαδοχικές απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη προς 33 ιδιοκτήτες ακινήτων στον Δήμο Αγίου Νικολάου Κρήτης αποσαφηνίζουν το κρίσιμο θέμα των οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου γήπεδα. 

Όπως αναφέρει, η Αρχή κλείνει τα «παράθυρα», που στηρίζονται αποκλειστικά στην προ του 2003 δημιουργία του γηπέδου, στο εμβαδόν και μόνον των τεσσάρων στρεμμάτων, στην καταχώριση δρόμου στο Κτηματολόγιο ή στην απεικόνισή του σε ΣΧΟΟΑΠ. Ταυτόχρονα, όμως, δείχνει συγκεκριμένες νόμιμες διαδρομές, με τις οποίες ο δρόμος του γηπέδου μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση και να δώσει οικοδομησιμότητα. 

Ο Συνήγορος του Πολίτη στις απαντήσεις του περιγράφει τους περιορισμούς στην εκτός σχεδίου δόμηση, όπως έχουν προκύψει από τις αποφάσεις του ΣτΕ και τη νομοθεσία. Ταυτοχρόνως υποδεικνύει προς ιδιοκτήτες, μηχανικούς, Δήμους και ΥΔΟΜ, ότι το πεδίο αναζήτησης λύσεων δόμησης μεταφέρεται πλέον στην απόδειξη της νομικής ιστορίας του δρόμου. Εάν ο δρόμος έχει δημιουργηθεί νόμιμα μέσω πολεοδόμησης ή διοικητικής πράξης, εάν μπορεί να θεμελιωθεί η κοινοχρησία του λόγω αρχαιότητας ή εάν είναι δυνατό να αναγνωριστεί και να κυρωθεί στο δημοτικό οδικό δίκτυο μέσω της ισχύουσας διαδικασίας, τότε το ζήτημα της οικοδομησιμότητας αποκτά διαφορετική βάση και θετική έκβαση.

Η Αρχή δίνει παράλληλα το μήνυμα ότι η λύση δε βρίσκεται μόνο στο ΥΠΕΝ ή στις ΥΔΟΜ. Τονίζει ότι οι Δήμοι έχουν κρίσιμο ρόλο στην καταγραφή και στην ενεργοποίηση των διαδικασιών αναγνώρισης του οδικού δικτύου, υπογραμμίζοντας ότι «το άρθρο 166 Ν. 4819/2021 δίνει τη δυνατότητα στους Δήμους να νομιμοποιήσουν παρανόμως διανοιχθέντες δρόμους, αν αυτοί μπορεί να αποδειχθεί ότι έχουν διανοιχθεί πριν την 27^η/7/1977. Η διαδικασία κύρωσης ή όχι ενός δρόμου πριν από την 27^η/07/1977 ξεκινάει με πρωτοβουλία του Δήμου, περατώνεται δε μέσω σύνταξης μελετών καταγραφής του υπάρχοντος οδικού δικτύου για όλη τη χώρα».

Απαντήσεις

Η Αρχή ξεκαθαρίζει από την πρώτη απάντησή της ότι η εξαίρεση της παρ. 3 του άρθρου 23 του ν. 3212/2003 για γήπεδα που προϋφίστανται του 2003 δε σημαίνει ότι αρκεί το εμβαδόν των 4.000 τ.μ. για να είναι οικοδομήσιμα χωρίς πρόσωπο σε νομίμως υφιστάμενη κοινόχρηστη οδό.

Η δεύτερη απάντηση διευκρινίζει ότι: ούτε το γεγονός ότι ένας δρόμος διαθέτει ΚΑΕΚ, εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως Ειδική Έκταση και «οδικό δίκτυο» με ιδιοκτήτη τον Δήμο ούτε η αποτύπωσή του σε εγκεκριμένο ΣΧΟΟΑΠ αρκούν αυτοτελώς για να αποκτήσει πολεοδομικά την ιδιότητα του νόμιμου κοινόχρηστου δρόμου. Παράλληλα, οι νόμιμες αγοραπωλησίες, οι φόροι που καταβλήθηκαν και προηγούμενες άδειες αναγνωρίζεται από τον Συνήγορο του Πολίτη ότι αποτελούν σοβαρά στοιχεία για την ασφάλεια δικαίου και την ανάγκη μεταβατικής αντιμετώπισης, όχι όμως αυτοτελή «τίτλο οικοδομησιμότητας».

Τι μπορούν να κάνουν ιδιοκτήτες και μηχανικοί

Από τις δύο απαντήσεις του Συνηγόρου προκύπτει με απλά λόγια ότι οι ενδιαφερόμενοι ιδιοκτήτες και επενδυτές για να προχωρήσουν σε εκτός σχεδίου δόμηση χρειάζονται ουσιαστικά έναν «φάκελο νομιμότητας δρόμου».

Πρέπει να αναζητηθούν παλαιές αεροφωτογραφίες, διοικητικές πράξεις, απαλλοτριώσεις, δημοτικές και νομαρχιακές αποφάσεις, παλαιοί χάρτες, συμβόλαια που περιγράφουν δημόσια οδό, στοιχεία συντήρησης από δημόσιο φορέα και κάθε τεκμήριο που δείχνει πότε, πώς και με ποιο νομικό καθεστώς δημιουργήθηκε η οδός.

Το ΚΑΕΚ, η εγγραφή του Δήμου και το ΣΧΟΟΑΠ δεν είναι άχρηστα στοιχεία. Απλώς δεν αρκούν μόνα τους. Μπορούν να ενταχθούν σε έναν ευρύτερο αποδεικτικό φάκελο.

Αντίθετα, ο Συνήγορος είναι κατηγορηματικός για δρόμους που δημιουργήθηκαν αποκλειστικά με ιδιωτική βούληση, δηλαδή με παραχωρήσεις λωρίδων ιδιοκτησίας προκειμένου τα εναπομείναντα γήπεδα να αποκτήσουν πρόσωπο.

Υπενθυμίζει ότι ο τρόπος αυτός έχει αμφισβητηθεί από το ΣτΕ ως μορφή ιδιωτικής πολεοδόμησης. Άρα ο δρόμος που προέκυψε αποκλειστικά από ιδιωτικές κατατμήσεις και παραχωρήσεις, χωρίς άλλη νόμιμη βάση ή δυνατότητα κύρωσης, αποτελεί την πιο αδύναμη κατηγορία.

Τα μηνύματα προς Πολιτεία, ΥΔΟΜ, Δήμους και πολίτες

Προς την Πολιτεία, οι δύο απαντήσεις του Συνηγόρου του Πολίτη αναδεικνύουν την ανάγκη να ολοκληρωθεί γρήγορα η κύρωση του οδικού δικτύου, ώστε η οικοδομησιμότητα εκατοντάδων χιλιάδων ιδιοκτησιών να μη στηρίζεται σε διαφορετικές ερμηνείες υπηρεσιών.

Προς τις ΥΔΟΜ, το μήνυμα είναι ότι δεν αρκεί ούτε το εμβαδόν ούτε η ηλικία του γηπέδου ούτε ένα ΚΑΕΚ δρόμου. Απαιτείται έλεγχος της νόμιμης υπόστασης της οδού. Ταυτόχρονα, όμως,κάθε δρόμος πρέπει να εξετάζεται εξατομικευμένα ως προς τον τρόπο δημιουργίας και αναγνώρισής του.

Προς τους Δήμους, η αλληλογραφία αναδεικνύει τον κεντρικό τους ρόλο στην καταγραφή, τεκμηρίωση και κύρωση του πραγματικά κοινόχρηστου οδικού δικτύου.

Προς ιδιοκτήτες και μηχανικούς, το μήνυμα είναι ότι η υπόθεση δεν τελειώνει όταν ένας δρόμος δεν έχει σήμερα σαφή πράξη χαρακτηρισμού. Η έρευνα μεταφέρεται στην ιστορική και διοικητική του προέλευση και στις δυνατότητες αναγνώρισης που δίνει το θεσμικό πλαίσιο.

Και προς τη Διοίκηση συνολικά, η υπόθεση των 33 ιδιοκτητών του Αγίου Νικολάου αποτυπώνει το μεγαλύτερο πρόβλημα της εκτός σχεδίου δόμησης: δεν αρκεί πλέον να γνωρίζει κάποιος πόσα στρέμματα έχει το γήπεδό του. Πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο δρόμος του, πότε δημιουργήθηκε, από ποιον, με ποια πράξη και αν έχει ή μπορεί να αποκτήσει νόμιμη κοινόχρηστη υπόσταση.

Β.Β.