Η Μάνη δεν είναι ένα μεγάλο οικόπεδο

Ούτε Μάνη-μουσείο ούτε Μάνη-εργοτάξιο χωρίς σχέδιο – Οικιστική ανάπτυξη, ιδιωτικό όφελος και συλλογικό κόστος στη Δυτική Μάνη

Η συζήτηση για τη δόμηση στη Δυτική Μάνη κινδυνεύει να εγκλωβιστεί σε ένα βολικό αλλά ψεύτικο δίλημμα: ή αφήνουμε τον κόσμο να χτίζει ή καταδικάζουμε τη Μάνη σε ακινησία.

Το πραγματικό ερώτημα είναι άλλο: πού, πόσο, πώς και με ποιες υποδομές μπορεί να αναπτύσσεται η Μάνη χωρίς να καταναλώσει το ίδιο το κεφάλαιο της ανάπτυξής της: το φυσικό τοπίο, το κτιστό περιβάλλον και την αυθεντικότητά της.

Πριν απ’ όλα, όμως, ο πολίτης δικαιούται να γνωρίζει τι ισχύει. Δεν είναι αποδεκτό να πληρώνει τοπογραφικά, μελέτες, μηχανικούς και έρευνα τίτλων και ύστερα να μαθαίνει ότι η ίδια η Διοίκηση ακόμη αναζητεί ποιος κανόνας εφαρμόζεται. Η ασφάλεια δικαίου είναι προϋπόθεση σοβαρού κράτους.

ΝΟΜΙΜΗ ΑΔΕΙΑ ΔΕ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΑΥΤΟΜΑΤΩΣ ΣΩΣΤΟΣ ΣΧΕΔΙΑΣΜΟΣ

Ακούγεται ότι δεν μπορεί να γίνεται λόγος για «ανεξέλεγκτη δόμηση», αφού οι άδειες εκδίδονται νόμιμα. Σωστό ως προς τη νομιμότητα της άδειας, όχι ως προς το συμπέρασμα.

Χωρίς επαρκή συνολικό σχεδιασμό, ανάπτυξη δε σημαίνει κατ’ ανάγκην αυθαίρετα σπίτια. Μπορεί εκατό κτήρια να έχουν εκατό νόμιμες άδειες και το σύνολο να δημιουργεί κυκλοφοριακή, υδροδοτική, αποχετευτική και περιβαλλοντική πίεση που κανείς δεν εξέτασε συνολικά. Γι’ αυτό υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός.

Το ίδιο το υπουργείο Περιβάλλοντος έχει εντάξει ολόκληρη τη Δυτική Μάνη στο Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Μεσσηνιακού Κόλπου για την αντιμετώπιση «κρίσιμων χωρικών προβλημάτων» και την αποτροπή τετελεσμένων λόγω ανεπαρκούς σχεδιασμού. Άρα το πρόβλημα υπάρχει και είναι επίσημα αναγνωρισμένο.

ΤΟ 1,36% ΔΕ ΛΕΕΙ ΑΥΤΟ ΠΟΥ ΝΟΜΙΖΟΥΜΕ ΟΤΙ ΛΕΕΙ

Προβάλλεται ότι οι καταγεγραμμένες εκτάσεις οικισμών αποτελούν μόλις περίπου το 1,36% της συνολικής έκτασης του Δήμου. Ο αριθμός μπορεί να είναι σωστός• πολεοδομικά, όμως, λέει ελάχιστα.

Η πίεση δε μετριέται διαιρώντας τα τετραγωνικά των οικισμών με βουνά, χαράδρες και δασικές εκτάσεις. Μετριέται εκεί όπου ασκείται: στο παραλιακό μέτωπο, στις ζώνες υψηλής ζήτησης, γύρω από τους οικισμούς, στα ευαίσθητα τοπία, στους δρόμους, στο νερό και στα λύματα. Δεν αρκεί πόσο μικρό είναι το ποσοστό στον χάρτη• μετρά πόσο μεγάλη είναι η πίεση πάνω στο συγκεκριμένο κομμάτι του.

ΚΑΙ ΟΙ ΑΡΙΘΜΟΙ ΤΩΝ ΑΔΕΙΩΝ ΘΕΛΟΥΝ ΠΡΟΣΟΧΗ

Τα μαθηματικά είναι πεισματάρικα. Τα στοιχεία που έχουν προβληθεί αναφέρουν 308 νέες άδειες το 2021, 293 το 2022, 85 το 2023, 125 το 2024 και 106 το 2025. Αυτό δεν είναι «συνεχής μείωση»: από 85 σε 125 υπάρχει αύξηση περίπου 47%.

Βεβαίως, οι άδειες του 2025 είναι πολύ λιγότερες από του 2021. Όμως, δε ζητάμε από έναν πίνακα να λέει κάτι διαφορετικό από αυτό που γράφει. Και κυρίως, ο αριθμός των αδειών δεν ισούται με την ένταση της οικοδομικής δραστηριότητας. Χρειάζονται στοιχεία για τετραγωνικά, όγκο, χρήση και γεωγραφική συγκέντρωση. Αυτή θα ήταν πραγματική τεκμηρίωση.

«ΠΟΥ ΕΙΝΑΙ Η ΑΠΟΔΕΙΞΗ ΤΗΣ ΠΕΡΙΒΑΛΛΟΝΤΙΚΗΣ ΖΗΜΙΑΣ;»

Είναι θεμιτό να ζητούνται στοιχεία. Κανείς δε δικαιούται να βαφτίζει έναν ολόκληρο Δήμο «περιβαλλοντικά κατεστραμμένο», χωρίς δεδομένα. Αλλά είναι εξίσου παράλογο να θεωρούμε ότι μέχρι να χαθεί ένας οικότοπος ή να καταγραφεί διάβρωση δεν υπάρχει λόγος σχεδιασμού.

Ο πολεοδομικός σχεδιασμός γίνεται πριν από τη ζημιά, για να εκτιμηθεί πόση ανάπτυξη μπορεί να αντέξει μια περιοχή. Το επίσημο ΕΠΣ εξετάζει χρήσεις γης, μεταφορές, δίκτυα, υδατορέματα, κινδύνους και κλιματική αλλαγή. Αν πρέπει πρώτα να καταστρέψουμε κάτι για να αποδείξουμε ότι έπρεπε να το προστατεύσουμε, τότε έχουμε ανακαλύψει μια πολύ παράξενη μορφή πολεοδομίας.

ΤΑ 800 ΜΕΤΡΑ ΚΑΙ Η ΣτΕ

Η ΣτΕ 57/2017 πράγματι δεν κατάργησε κάθε στάσιμο οικισμό της Ελλάδας ούτε εξαφάνισε γενικώς το Π.Δ. του 1982. Αυτό πρέπει να λέγεται καθαρά.

Αλλά ολόκληρη η αλήθεια είναι ότι, στην υπόθεση 39 στάσιμων οικισμών του Ρεθύμνου, το Συμβούλιο της Επικρατείας έκρινε πως ο καθορισμός ορίων σε ακτίνα 800 μέτρων αποτελούσε πολεοδομικό σχεδιασμό που έπρεπε να γίνει με Προεδρικό Διάταγμα και όχι με απόφαση νομάρχη. Και η πολυετής εφαρμογή της πράξης ή οι άδειες που είχαν εκδοθεί δε θεράπευαν την πλημμέλεια.

Άρα ούτε «όλα τα 800 μέτρα είναι παράνομα» ούτε «η απόφαση δεν μας αφορά». Υπάρχει σοβαρό ζήτημα ασφάλειας δικαίου που πρέπει επιτέλους να λυθεί θεσμικά.

ΜΕΙΩΣΗ ΠΛΗΘΥΣΜΟΥ ΔΕΝ ΣΗΜΑΙΝΕΙ ΑΥΤΟΜΑΤΩΣ ΕΛΛΕΙΨΗ ΚΑΤΟΙΚΙΩΝ

Η Δυτική Μάνη έχασε μόνιμο πληθυσμό: από 6.945 κατοίκους το 2011 σε 5.875 το 2021, πτώση άνω του 15%. Είναι σοβαρό πρόβλημα. Δεν αποτελεί όμως από μόνη της απόδειξη στεγαστικής έλλειψης.

Για να αποδειχθεί τέτοια έλλειψη πρέπει να γνωρίζουμε πόσες κατοικίες υπάρχουν, πόσες είναι κενές, πόσες λειτουργούν ως δεύτερες ή τουριστικές κατοικίες, τι συμβαίνει με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, τις τιμές και τα ενοίκια.

Ναι, οι νέοι πρέπει να μπορούν να ζουν στη Μάνη. Το ερώτημα είναι αν οι νέες οικοδομές εξυπηρετούν κυρίως τη μόνιμη κατοίκηση ή μια αγορά τουριστικής και παραθεριστικής κατοικίας πολύ υψηλότερης αξίας. Αυτό πρέπει να μελετηθεί, όχι να θεωρηθεί δεδομένο.

Η ΜΑΝΗ ΕΙΝΑΙ ΚΑΙ ΤΑ ΚΕΝΑ ΑΝΑΜΕΣΑ ΣΤΑ ΣΠΙΤΙΑ

Η Μάνη είναι και τα σπίτια της. Είναι όμως και οι πεζούλες, οι ελιές, οι ξερολιθιές, οι χαράδρες, το ανάγλυφο, οι οπτικές φυγές προς Ταΰγετο και θάλασσα, η κλίμακα των οικισμών και η παραδοσιακή αρχιτεκτονική.

Αν κάθε κενό αντιμετωπιστεί ως μελλοντικό οικόπεδο επειδή σήμερα έχει εμπορική αξία, η αξία της Μάνης δεν προστατεύεται. Εξαργυρώνεται.

Ο ιδιοκτήτης θέλει εύλογα να αξιοποιήσει την περιουσία του, ο μηχανικός δουλειά, ο εργολάβος να χτίσει, ο επενδυτής απόδοση. Θεμιτά όλα. Αλλά ακριβώς όταν «είναι πολλά τα λεφτά», ο κανόνας γίνεται περισσότερο αναγκαίος, όχι λιγότερο. Το όφελος μιας οικοδομής είναι κυρίως ιδιωτικό• το κόστος από υπερφόρτωση δρόμων, ύδρευσης, αποχέτευσης, στάθμευσης, πυροπροστασίας και τοπίου καταλήγει σε όλους.

Η ίδια η πραγματικότητα των υποδομών το θυμίζει: το 2025 παραλήφθηκε μονάδα αφαλάτωσης 1.000 κυβικών μέτρων ημερησίως και το 2026 εντάχθηκε νέα σχετική παρέμβαση. Η πίεση δεν είναι θεωρία.

ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ ΔΕΝ ΕΙΝΑΙ «ΕΓΩ ΠΑΡΚΑΡΩ ΣΤΗΝ ΑΥΛΗ ΜΟΥ»

Η σύγκριση «εδώ παρκάρω στην αυλή μου, ενώ στην πόλη όχι, άρα εδώ έχουμε καλύτερο πολεοδομικό μοντέλο» είναι καλή ατάκα. Ως επιχείρημα, όχι. Το ότι κάποιος έχει αυλή αποδεικνύει ότι έχει αυλή.

Πολεοδομία είναι αν χωρά το πυροσβεστικό, αν διασταυρώνονται οχήματα, αν κινείται με ασφάλεια ο πεζός, αν επαρκεί το νερό, πού πηγαίνουν τα λύματα, πού σταθμεύουν οι επισκέπτες και πόση επιπλέον δραστηριότητα αντέχει μια περιοχή χωρίς να χάσει λειτουργικότητα και χαρακτήρα.

ΚΑΙ ΟΙ ΕΙΔΙΚΟΙ ΚΡΙΝΟΝΤΑΙ ΑΠΟ ΤΑ ΕΠΙΧΕΙΡΗΜΑΤΑ ΤΟΥΣ

Οι ειδικοί δεν είναι αλάθητοι. Αλλά ούτε η συμμετοχή ενός επιστήμονα ή υπηρεσιακού στελέχους σε μια ημερίδα αποδεικνύει εξάρτηση, μεροληψία ή σύγκρουση συμφερόντων. Για τέτοιους ισχυρισμούς χρειάζονται στοιχεία.

Η επιστημονική άποψη κρίνεται από τη μεθοδολογία, τα δεδομένα και τα συμπεράσματά της. Όχι από το ποιος κάθισε κάποτε στο ίδιο πάνελ με ποιον.

ΟΥΤΕ ΑΠΑΓΟΡΕΥΣΗ ΟΥΤΕ ΑΣΥΔΟΣΙΑ

Η λύση δεν είναι να μη χτίσει κανείς, ούτε να απαξιωθούν οι περιουσίες και να μείνει η Μάνη ακίνητη στον χρόνο. Είναι να χτίζουμε εκεί όπου πρέπει, όσο πρέπει και όπως πρέπει.

Να ολοκληρωθεί γρήγορα το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο, να υπάρξουν καθαροί κανόνες, να τελειώσει η διοικητική ομηρία των ιδιοκτητών, να προστατευθεί η μόνιμη κατοικία και να καθοριστεί η φέρουσα ικανότητα των περιοχών που δέχονται τη μεγαλύτερη πίεση.

Και μέχρι τότε ας μη βαφτίζουμε την απουσία σχεδιασμού «ελευθερία» ούτε κάθε κανόνα «εχθρό της ανάπτυξης».

ΝΑ ΕΞΑΚΟΛΟΥΘΕΙ ΝΑ ΕΙΝΑΙ Η ΜΑΝΗ

Γιατί το πραγματικό τεστ δεν είναι πόσα σπίτια θα χτίσουμε σήμερα.

Είναι σε είκοσι χρόνια η Μάνη να εξακολουθεί να είναι ο τόπος για τον οποίο όλοι σήμερα πληρώνουν τόσο ακριβά για να έρθουν, να επενδύσουν και να ζήσουν. Ή να είναι τόσο καλύτερη και τόσο αξιοβίωτη και το ίδιο αυθεντική, που να πληρώνουν πολύ πιο ακριβά.

Να εξακολουθεί να έχει ανθρώπους που ζουν στη Μάνη και όχι… στην Αθήνα.

Να εξακολουθεί να είναι Η ΜΑΝΗ.

Του Παναγιώτη Ξεροβάσιλα