Ο μέσος Ελληνας, φορέας περιουσιακών δικαιωμάτων, δεν είναι ούτε ο επιχειρηματίας που «μολύνει με τις επενδύσεις του» την αθωότητα του ελληνικού τοπίου, ούτε ο εργολάβος που «τσιμεντώνει» τους αγρούς μας
Το κράτος οφείλει να σέβεται τα περιουσιακά δικαιώματα των πολιτών του. Διεθνείς υποχρεώσεις της χώρας, όπως εξειδικεύονται ιδίως στη νομολογία του Ευρωπαϊκού Δικαστηρίου Δικαιωμάτων του Ανθρώπου, το επιβάλλουν.
Τι σημαίνει «να σέβεται»; Σημαίνει να μην επεμβαίνει στερώντας, περιορίζοντας ή και ρυθμίζοντας την περιουσία χωρίς επιτακτική ανάγκη. και χωρίς αναλογικότητα, τόσο όσο χρειάζεται για να ικανοποιηθεί η ανάγκη. Από την άλλη μεριά, όταν λέμε «το κράτος», τον φορέα δηλαδή της υποχρέωσης σεβασμού, δεν εννοούμε μόνο την εκτελεστική και τη νομοθετική εξουσία. Εννοούμε και τη δικαστική, ιδίως το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Με μια γνωμοδότηση («πρακτικό επεξεργασίας») και δύο δικαστικές του αποφάσεις, το Συμβούλιο της Επικρατείας δημιούργησε πρόσφατα προβληματισμό για το κατά πόσο το κράτος, ως ενιαίο σύνολο, ανταποκρίνεται πράγματι στην υποχρέωσή του να σέβεται την περιουσία των πολιτών.
Ας δούμε ειδικότερα τις τρεις αυτές περιπτώσεις.
1. Πολεοδόμηση μικρών οικισμών: ουσιαστική στέρηση της περιουσίας
Το Υπουργείο είχε ετοιμάσει ένα σχέδιο προεδρικού διατάγματος που έθετε τους βασικούς κανόνες για δύο θέματα: την οριοθέτηση των οικισμών της χώρας που είχαν το 1983, και έχουν μέχρι σήμερα, μέχρι 2.000 κατοίκους, και τον καθορισμό των όρων και περιορισμών δόμησης εντός αυτών.
Ως προς την οριοθέτηση των οικισμών: Το διάταγμα θα όριζε πώς θα διαπιστώνονταν τα όρια που είχαν, ως λειτουργικά πολεοδομικά σύνολα, το 1983. Ετσι, θα γινόταν μεν αποδεκτή η άτακτη ρυμοτομία τους μέχρι το έτος αυτό. η επέκτασή τους όμως μετά το 1983 θα υπαγόταν σε αυστηρούς πολεοδομικούς κανόνες, που θα τους «ενέκρινε» το Συμβούλιο της Επικρατείας.
Το πρόβλημα που έπρεπε να λύσει το διάταγμα ήταν το εξής: Η ζώνη γύρω από τους οικισμούς είχε οικοδομηθεί με βάση προϋπάρχοντα επίσημα πολεοδομικά σχέδια, εκδοθέντα όμως, κατά το Συμβούλιο της Επικρατείας, από συνταγματικώς αναρμόδια όργανα. Ακόμη και αν δεν είχαν ακυρωθεί, η παρανομία τους μπορούσε ανά πάσα στιγμή να διαπιστωθεί, αν κάποιος γείτονας αμφισβητούσε τη νομιμότητα οικοδομικής άδειας που θα στηριζόταν σ’ αυτά. Χιλιάδες πολίτες τα είχαν εν τούτοις εμπιστευθεί για να αγοράσουν οικόπεδα ή να χτίσουν σπίτια.
Το σχέδιο του διατάγματος προέβλεπε έναν τρόπο ώστε και οι περιοχές αυτές να ενταχθούν άμεσα στον οικισμό, και τα εδάφη τους να είναι οικοδομήσιμα ως εντός σχεδίου. Το Συμβούλιο της Επικρατείας τον απέρριψε.
Ως προς τους όρους και τους περιορισμούς δόμησης: Το ίδιο σχέδιο διατάγματος έθετε όρους και περιορισμούς δόμησης εντός των οικισμών. Για ορισμένα οικόπεδα εντός των οικισμών δεν υπήρχαν, από το 1968 και μετά, περιορισμοί στην οικοδόμησή τους που να στηρίζονταν σε ελάχιστο πρόσωπό τους σε κοινόχρηστη οδό ή σε αρτιότητα. Το Συμβούλιο της Επικρατείας τούς επέβαλε.
Ομως, με την πρώτη περίπτωση, όρια οικισμών, και με τη δεύτερη, όροι και περιορισμοί δόμησης εντός αυτών, οικόπεδα οικοδομήσιμα με βάση νομοθεσία επί μακρόν εφαρμοζόμενη κατέστησαν, από τη μια μέρα στην άλλη, μη οικοδομήσιμα, άρα απαξιώθηκαν πλήρως. Το κράτος ως σύνολο αρνήθηκε έτσι έναντι του πολίτη τον εαυτό του. Με τις αντιφατικές θέσεις των οργάνων του, κατέληξε, χωρίς ο πολίτης να φταίει στο παραμικρό, να του στερήσει ουσιαστικά – ας ελπίσουμε προσωρινά – την περιουσία του.
2. Οικοδόμηση εκτός σχεδίου σε χωράφια: ανατροπή μιας παραδοσιακής βεβαιότητας
Από το 1985 ισχύει ο γενικός κανόνας ότι στα χωράφια της χώρας μπορεί υπό όρους να χτίσει ο ιδιοκτήτης τους μια κατοικία. Για όσα χωράφια είχαν πρόσωπο σε «κοινόχρηστη οδό», απαιτούνταν το πρόσωπο αυτό να είναι τουλάχιστον 45 μέτρων και το χωράφι να έχει βάθος 50 τουλάχιστον μέτρα από την οδό.
Και ενώ στη χώρα από το 1985 ιδιοκτήτες χωραφιών και πολεοδομικά γραφεία, όλοι, πίστευαν ότι αρκεί να έχεις 4 στρέμματα για να μπορείς να χτίσεις όπου κι αν βρισκόταν το χωράφι σου, το Συμβούλιο της Επικρατείας, ερμηνεύοντας συσταλτικά και απρόβλεπτα την κοινή νομοθεσία, κατέληξε το 2023, να δεχθεί ότι:
Πρώτον, για «να μπορείς να χτίσεις» κατοικία σε χωράφι, πρέπει, σε κάθε περίπτωση, το χωράφι να έχει πρόσωπο τουλάχιστον 45 μέτρων σε κοινόχρηστη οδό και απόσταση 50 μέτρων από αυτήν. Αρα, όλα όσα δεν είχαν, δεν ήταν οικοδομήσιμα.
Και δεύτερον, κοινόχρηστη οδός είναι μόνον η επίσημη δημοτική οδός, άρα, όχι οι υφιστάμενες αγροτικές.
Για να αιτιολογήσει δε την κρίση του από την έποψη σεβασμού της ιδιοκτησίας, ανέφερε ότι τα χωράφια έχουν αγροτικό μόνο προορισμό, και συνεπώς δεν μπορούν να στηρίξουν ιδιωτικό δικαίωμα για δόμηση εντός αυτών.
Ομως, κι εδώ ο πολίτης βλέπει ένα κράτος ασυνεπές, που, από τη μία μέρα στην άλλη, με εξεζητημένες δικαστικές ερμηνείες, του περιορίζει τα περιουσιακά του δικαιώματα, εκτοπίζοντας την εφαρμογή μιας νομοθεσίας που εφαρμοζόταν πάγια επί δεκαετίες.
3. Ο νέος οικοδομικός κανονισμός: αναζήτηση μιας δίκαιης ισορροπίας
Με νέους πολεοδομικούς κανόνες που εισήχθησαν μετά το 2012, επιτράπηκε οριζόντια σε όλη τη χώρα να περιορίζονται οι συντελεστές κάλυψης ενός οικοπέδου προκειμένου αντίστοιχα και αναλογικά να αυξάνεται το ύψος της οικοδομής. Και αυτό για να διακινείται καλύτερα ο αέρας μεταξύ των κτιρίων και να περιορίζεται έτσι η θερμότητα που αναπτύσσεται στα οικοδομημένα σύνολα.
Δόθηκε επίσης ως κίνητρο μικρή αύξηση του συντελεστή δόμησης, αν το νέο κτίσμα είχε τέτοιες οικολογικές προδιαγραφές ώστε να ελαχιστοποιείται η ενεργειακή επιβάρυνση από αυτό. Συγχρόνως προβλέφθηκε ότι τα «πατάρια» επί της οροφής του κτιρίου –ουσιαστικώς όροφοι με κανονικό ύψος – δεν υπολογίζονται στον συντελεστή δόμησης. Αν, δε, φυτευόταν το δώμα του κτιρίου, τότε θα μπορούσε ο ιδιοκτήτης του να οικοδομήσει σ’ αυτό κτίσμα μέχρι 35 τ.μ. χωρίς υπολογισμό του στον συντελεστή δόμησης και το ύψος.
Δήμοι και ιδιώτες έσπευσαν να ζητήσουν από το Συμβούλιο της Επικρατείας να διαγνώσει την αντισυνταγματικότητα των ρυθμίσεων, ως υποβαθμίζουσες το περιβάλλον. Ομως η χώρα είχε αρχίσει να οικοδομείται με αυτές. Οσοι έκτιζαν ή έκτισαν με τους νέους όρους ήγειραν την απαίτηση σεβασμού της ιδιοκτησίας τους, καθώς, στηριγμένοι στον νέο νόμο, οικοδόμησαν σύμφωνα με τις ρυθμίσεις τους.
Το Συμβούλιο της Επικρατείας έδωσε την εξής ισορροπημένη λύση:
Πρώτον, ερμήνευσε σύμφωνα με το Σύνταγμα τις ρυθμίσεις του νέου οικοδομικού κανονισμού, και διευκρίνισε ότι αυτές δεν ισχύουν άμεσα και οριζόντια σε όλη τη χώρα, αλλά πρέπει να εκδοθούν πολεοδομικά σχέδια ανά περιοχή, ώστε να προσαρμοστούν στην ιδιαιτερότητα κάθε περιοχής.
Δεύτερον, έκρινε ότι η μείωση της κάλυψης χάριν του ύψους, και το bonus σε εμβαδόν λόγω ελαχιστοποίησης του ενεργειακού αποτυπώματος, δεν είναι εξ ορισμού αντίθετα στο Σύνταγμα, υπό την προϋπόθεση ότι θα εξειδικεύονται ορθά μέσω των πολεοδομικών σχεδίων.
Τρίτον, δέχτηκε ότι παραβιάζει το Σύνταγμα ευθέως και αθεράπευτα, γιατί αυξάνει την οικιστική πυκνότητα χωρίς πρόδηλο περιβαλλοντικό όφελος, το bonus χάριν εμφύτευσης και η δυνατότητα προσθήκης παταριού.
Και τέταρτον, αποφάνθηκεότιόλες οι συνέπειες της απόφασης θα ισχύσουν σε οικοδομές που δεν είχαν αρχίσει να χτίζονται όταν γνωστοποιήθηκε η απόφαση του Δικαστηρίου.
Το ίδιο Δικαστήριο, στις τρεις περιπτώσεις που αναφέραμε, δεν έδειξε την ίδια ευαισθησία στον σεβασμό της ιδιωτικής περιουσίας. Στην τελευταία, ο σεβασμός του είναι πρόδηλος και ολοκληρωμένος. Στις άλλες δύο απολύτως ελλιπής.
Ο μέσος Ελληνας, φορέας περιουσιακών δικαιωμάτων, δεν είναι ούτε ο επιχειρηματίας που «μολύνει με τις επενδύσεις του» την αθωότητα του ελληνικού τοπίου, ούτε ο εργολάβος που «τσιμεντώνει» τους αγρούς μας. Είναι κάποιος που με τον ιδρώτα του προσώπου του, εμπιστευόμενος το κράτος, διέθεσε τις οικονομίες του για ένα κομμάτι οικοδομήσιμης γης ή για να αγοράσει ένα διαμέρισμα, ώστε να βελτιώσει έτσι τις συνθήκες της ζωής του.
Ο ορθολογικός πολεοδομικός σχεδιασμός είναι συνταγματική αξία σεβαστή. Η απαίτηση του ατόμου για σεβασμό της περιουσίας του είναι όμως θεμελιώδες δικαίωμα. Μεταξύ των δύο, το κράτος, άρα και το Συμβούλιο της Επικρατείας, οφείλει να διασφαλίζει, ό,τι κι αν κρίνει, μια δίκαιη ισορροπία.
Του Ιωάννη Σαρμά για Τα Νέα
*Ο κ. Ιωάννης Σαρμάς είναι τέως υπηρεσιακός πρωθυπουργός, επίτιμος πρόεδρος του Ελεγκτικού Συνεδρίου.
