Τα τρία αίτια της στεγαστικής κρίσης
Με τη νέα Έκθεση Χρηματοπιστωτικής Σταθερότητας η Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ) ρίχνει φως στα αίτια που έχουν οδηγήσει σε μία από τις σοβαρότερες στεγαστικές κρίσεις των τελευταίων δεκαετιών. Χιλιάδες κατοικίες έχουν «εξαφανιστεί» από την αγορά, οδηγώντας τις τιμές και τα ενοίκια σε ιστορικά υψηλά.
Σύμφωνα με την ΤτΕ, τρεις βασικοί παράγοντες βρίσκονται πίσω από το φαινόμενο:
1. Τα δεσμευμένα ακίνητα λόγω «κόκκινων» δανείων, τα οποία παραμένουν εγκλωβισμένα στα χαρτοφυλάκια τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης. Αν και προορίζονται για πλειστηριασμό, πολλά από αυτά μένουν ανενεργά για χρόνια, στερώντας από την αγορά πολύτιμο απόθεμα στέγης.
2. Η επενδυτική εκμετάλλευση κατοικιών, μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων ή ξένων επενδυτικών σχημάτων, που απορροφούν μεγάλο μέρος του διαθέσιμου αποθέματος. Πρώην οικογενειακά διαμερίσματα μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα, συρρικνώνοντας την αγορά μακροχρόνιας ενοικίασης.
3. Η περιορισμένη παραγωγή νέων κατοικιών, αποτέλεσμα της πτώσης της οικοδομικής δραστηριότητας- το πρώτο εξάμηνο του 2025 σημειώθηκε μείωση 14% στις άδειες, 24% στην επιφάνεια και 17% στον όγκο. Το αυξημένο κόστος υλικών, η ενεργειακή ακρίβεια και οι καθυστερήσεις μετά την απόφαση του ΣτΕ για το Νέο Οικοδομικό Κανονισμό έχουν καθηλώσει την οικοδομή σε ιστορικά χαμηλά.
Το αποτέλεσμα, όπως υπογραμμίζει η ΤτΕ, είναι μια τεχνητή έλλειψη κατοικιών: οι τιμές ανεβαίνουν όχι λόγω υπερβολικής ζήτησης, αλλά εξαιτίας της περιορισμένης προσφοράς.
Έκρηξη τιμών και στεγαστικό βάρος
Η εικόνα στην αγορά ακινήτων επιβεβαιώνει την πίεση που βιώνουν τα νοικοκυριά. Οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,3% σε ετήσια βάση το β΄ τρίμηνο του 2025, ξεπερνώντας το ιστορικό υψηλό του 2008. Τα νέα διαμερίσματα ανέβηκαν κατά 6,8%. Τα παλαιά κατά 7,6%. Στην Αθήνα η αύξηση ήταν 5,9%, ενώ σε Θεσσαλονίκη και περιφέρεια 8,8%. Παρόμοια πορεία καταγράφεται και στα ενοίκια, με το δείκτη τιμών να φτάνει τις 114,7 μονάδες, δέκα μονάδες πάνω από πέρυσι, αγγίζοντας επίπεδα 2011.
Το 35,5% του εισοδήματος των ελληνικών νοικοκυριών κατευθύνεται πλέον στη στέγη, ενώ ένας στους τρεις πληρώνει πάνω από το 40%. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, η Ελλάδα κατέχει την πρώτη θέση στην Ε.Ε. σε στεγαστικό βάρος, επτά μονάδες πάνω από τη δεύτερη Δανία.
Η ΤτΕ επισημαίνει ότι η στέγη έχει εξελιχθεί σε μεγαλύτερη οικονομική πίεση για τα ελληνικά νοικοκυριά, με τις τιμές να παραμένουν εκτός ελέγχου και τη διαθεσιμότητα να μειώνεται δραματικά.
Οι ευρωπαϊκές λύσεις και προτάσεις
Μέσα σε αυτό το περιβάλλον το Ευρωπαϊκό Κοινοβούλιο προτείνει ένα πακέτο μέτρων για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης: Απλοποίηση των διαδικασιών αδειοδότησης και μείωση της γραφειοκρατίας για νέες κατασκευές και ανακαινίσεις. Αξιοποίηση δημόσιας γης και μετατροπή αχρησιμοποίητων δημοσίων κτηρίων σε κοινωνικές κατοικίες. Φορολογικά κίνητρα για επενδύσεις σε προσιτή στέγη και ανακαινίσεις. Ειδικά προγράμματα για νέους και οικογένειες χαμηλού ή μεσαίου εισοδήματος, με χαμηλότοκα δάνεια, φοροαπαλλαγές και κρατικές εγγυήσεις. Εκτίμηση των επιπτώσεων των βραχυχρόνιων μισθώσεων στις τιμές και στην κοινωνική ισορροπία των πόλεων.
Η έκθεση της ΤτΕ δεν περιορίζεται σε μια ψυχρή οικονομική ανάλυση. Αποτελεί καμπανάκι κινδύνου για την κοινωνική συνοχή και τη βιωσιμότητα των πόλεων. Η Ελλάδα βιώνει μια διπλή αντίφαση: από τη μία, αναπτύσσεται οικονομικά μέσω του τουρισμού και των επενδύσεων ακινήτων, και από την άλλη, οι πολίτες της αδυνατούν να βρουν σπίτι να νοικιάσουν ή να αγοράσουν.
Η αγορά κατοικίας έχει μετατραπεί σε επενδυτικό πεδίο για λίγους, με τους πολλούς να μένουν θεατές – ή χειρότερα, εκτός αγοράς. Χωρίς άμεση κρατική παρέμβαση, κίνητρα για νέες κατασκευές, περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης και ουσιαστική στεγαστική πολιτική, η Ελλάδα κινδυνεύει να αποκτήσει μια νέα «χαμένη γενιά» ενοικιαστών. Η στέγη δεν είναι επενδυτικό προϊόν. Είναι κοινωνικό δικαίωμα και προϋπόθεση για μια δίκαιη ανάπτυξη.
Α.Π.
