Η λήψη αποφάσεων από την Πολιτεία που αφορούν στη λειτουργία μιας διοικητικής δομής που παρέχει υπηρεσίες προς τον πολίτη, οφείλει να ακολουθεί τη λογική της θεραπείας των δυσλειτουργιών της, ώστε να καταστεί περισσότερο παραγωγική και αποτελεσματική προς όφελος της κοινωνίας και του δημοσίου συμφέροντος.
Η ανακοίνωση για τη μεταφορά των Πολεοδομιών από τους Δήμους στο Κτηματολόγιο ΑΕ έγινε χωρίς να έχει συζητηθεί ως πρόταση, με κανέναν εμπλεκόμενο άμεσα ή έμμεσα φορέα, όπως ΚΕΔΕ, ΤΕΕ, ΕΜΔΥΔΑΣ και χωρίς να χορηγηθούν συγκεκριμένα στοιχεία, που να τεκμηριώνουν και να αποδεικνύουν ότι η καθυστέρηση στην έκδοση οικοδομικών αδειών οφείλεται αποκλειστικά ή κύρια στις Πολεοδομίες.
Απαιτείται, επομένως, στο πλαίσιο της διακυβέρνησης της χώρας να διεξαχθεί ένας ουσιαστικός διάλογος, με συμμετοχή όλων των εμπλεκόμενων μερών, των Υπουργείων (ΥΠΕΝ, Εσωτερικών, Πολιτισμού), της Αυτοδιοίκησης (Δήμοι και Περιφέρειες), Επιμελητήρια, για τη συμφωνία στα απαιτούμενα μέτρα, για την επίλυση και αντιμετώπιση των δυσλειτουργιών και παθογενειών του συστήματος, έπειτα από μελέτη και ανάλυση όλων των διαθέσιμων στοιχείων και ώσμωση όλων των απόψεων με τεκμηρίωση και επιχειρήματα.
Ας εξετάσουμε, όμως, τα επιχειρήματα που προβάλλονται από την κυβέρνηση, μετά την ανακοίνωση, και πάνω στα οποία γίνεται προσπάθεια να εξηγηθεί η απόφαση της μεταφοράς.
1) Να γίνουν οι Πολεοδομίες ΟNE STOP SHOP
Η Πολεοδομία δεν είναι κατάστημα που χορηγεί άδειες οικοδομής, σε κάθε ακίνητο, αδιακρίτως. Η Πολεοδομία είναι υπηρεσία που υπηρετεί πρωτίστως το δημόσιο συμφέρον και οφείλει να χορηγεί τις αιτούμενες οικοδομικές άδειες, εφαρμόζοντας τους πολεοδομικούς κανόνες που έχει θεσπίσει η Πολιτεία, προβαίνοντας στον απαραίτητο έλεγχο για τη διαπίστωση της δυνατότητας δόμησης με τους όρους και τις προϋποθέσεις δόμησης ανάλογα με τη χρήση και την περιοχή.
Το δικαίωμα κυριότητας δε συμπίπτει πάντα με το δικαίωμα δόμησης. Το δικαίωμα στη δόμηση δεν είναι ΑΠΕΡΙΟΡΙΣΤΟ, αφού υπόκειται σε κανόνες. Σε κανόνες που διαμορφώνουν όχι μόνο το κτήριο, αλλά το οικοδομικό τετράγωνο, τη γειτονιά, την πολεοδομική ενότητα, την πόλη. Στις περιπτώσεις που δεν αποδίδεται το δικαίωμα δόμησης, γιατί δεν το επιτρέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός, είναι αναμενόμενο ότι η αξιολόγηση της παρεχόμενης υπηρεσίας, δε θα είναι θετική από την πλευρά των ιδιοκτητών.
Το Κτηματολόγιο από την πλευρά του αποδίδει μόνο δικαιώματα κυριότητας, αφού σκοπός του Εθνικού Κτηματολογίου σύμφωνα με το Ν. 2664/98 (άρθρο 1) είναι η δημιουργία ενός σύγχρονου και ολοκληρωμένου συστήματος πληροφοριών, που καταγράφει τη νομική και γεωγραφική κατάσταση των οικοπέδων/ακινήτων στην Ελλάδα.
Αλλά ακόμα κι αν προσεγγίσουμε το θέμα με τη λογική της μιας στάσης (ΟNE STOP SHOP), αυτή δε θα επιτευχθεί με τη μεταφορά των ΥΔΟΜ στο Κτηματολόγιο.
Όλοι οι σχετικοί με την έκδοση οικοδομικών αδειών γνωρίζουν ότι για την έκδοση οικοδομικής άδειας απαιτούνται εγκρίσεις, όπως βεβαιώσεις χρήσεων γης (αφού δεν υπάρχει πολεοδομικός σχεδιασμός, αλλά και όπου υπάρχει ισχύουν μεταβατικές διατάξεις), βεβαιώσεις πληρωμής της εισφοράς σε χρήμα, αποζημίωσης των επικειμένων στις πράξεις εφαρμογής, κυρωμένες πράξεις αναλογισμού σε παλιά σχέδια εκπονηθέντα με τις διατάξεις του νόμου του 1923. Οι εγκρίσεις αυτές σήμερα εκδίδονται από τους Δήμους (μία στάση), ενώ μετα τη μεταφορά στο Κτηματολόγιο θα απαιτούνται δύο στάσεις (Κτηματολόγιο και Δήμοι, αφού η αρμοδιότητα του σχεδίου πόλης θα παραμείνει στους Δήμους).
Επιπροσθέτως, είναι γνωστό ότι μία στάση με σημαντικές καθυστερήσεις για την έκδοση οικοδομικών αδειών είναι το υπουργείο Πολιτισμού, δεδομένου ότι για την έκδοση οικοδομικών αδειών στις περισσότερες των περιπτώσεων απαιτούνται εγκρίσεις από την Αρχαιολογική Υπηρεσία (Κλασικών Αρχαιοτήτων, Βυζαντινών, Νεότερων Μνημείων), αλλά και εγκρίσεις από τοπικά συμβούλια, ΚΕΣΑ κ.λπ. Μία ακόμα στάση είναι η έγκριση από τα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, όπου επίσης παρατηρούνται σημαντικές καθυστερήσεις. Μία ακόμα στάση είναι οι εγκρίσεις από φορείς, όπως το Βιομηχανίας, το Δασαρχείο, η Κτηματική Υπηρεσία, ανάλογα την περιοχή που αφορά η έκδοση της άδειας.
Η χρονική καθυστέρηση όλων αυτών των στάσεων αθροίζεται στην τελική στάση, στον τελικό αποδέκτη, που είναι οι Πολεοδομίες, και που είναι υπεύθυνες για τη συγκέντρωση και καταγραφή όλων των εγκρίσεων πριν από την έκδοση μιας αδείας. Επομένως, η ταχύτητα στην έκδοση οικοδομικών αδειών είναι συνάρτηση όλων των προηγούμενων εγκρίσεων. Οι καθυστερήσεις της κάθε στάσης οφείλονται στη δραματική έλλειψη προσωπικού που συναντάται σε όλο το δημόσιο τομέα.
2) Διαφάνεια στην έκδοση οικοδομικών αδειών. Να αντιμετωπίσουμε την αναποτελεσματικότητα και τη διαφθορά στις Πολεοδομίες
Είναι γνωστό ότι το νομοθετικό πολεοδομικό πλαίσιο είναι διάτρητο, δεδομένου ότι πληθώρα διατάξεων νόμου κρίνονται αντισυνταγματικές, με αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ για την εφαρμογή του ΝΟΚ, για την εκτός σχεδίου δόμηση, για την οριοθέτηση των οικισμών κ.λπ., επιβάλλοντας στις Πολεοδομίες να σταματήσουν την έκδοση οικοδομικών αδειών που εδράζονται σε αυτές.
Για την εκτός σχεδίου δόμηση οι κυβερνητικοί παράγοντες, οι οποίοι είναι οι υπεύθυνοι για τη νομοθέτηση και τη λήψη αποφάσεων στα θέματα διαμόρφωσης του δομημένου περιβάλλοντος, επί σειρά ετών, σε μόνιμη βάση επαναλαμβάνουν σε δηλώσεις τους υπό μορφή διαπιστώσεων, ότι οι μισές Πολεοδομίες συνεχίζουν να εκδίδουν άδειες σύμφωνα με τη νομοθεσία, ενώ οι άλλες μισές σύμφωνα με τις αποφάσεις του ΣτΕ.
Για τη δόμηση σε οικισμούς προ του 23, καθώς και τους οριοθετημένους οικισμούς, τα προβλήματα στην έκδοση οικοδομικών αδειών, δεδομένου ότι τα όρια τους όπου υπήρχαν είχαν κριθεί από το ΣΤΕ αντισυνταγματικά, αναδείχθηκαν με την έκδοση του ΠΔ ΦΕΚ 194 Δ/15-4-2025 που καθορίζει τον τρόπο αναοριοθέτησής τους.
Η επίλυση όλων των σχετικών ζητημάτων παραπέμπεται συνεχώς από το αρμόδιο ΥΠΕΝ στην εκπόνηση των ΤΠΣ και ΕΠΣ του προγράμματος Δοξιάδη, στην εκπόνηση των μελετών καταγραφής των οδών και στη συνέχεια στην έκδοση ΠΔ για το χαρακτηρισμό των κοινοχρήστων οδών, ενώ γνωρίζει ότι η διαδικασία αυτή απαιτεί ακόμα πολλά χρόνια για να ολοκληρωθεί. Μέχρι τότε επιτρέπεται η κάθε Πολεοδομία να ενεργεί κατά τη δική της αντίληψη.
Για την εντός σχεδίου δόμηση, η εφαρμογή του ΝΟΚ είναι άκρως προβληματική, μετα και τις 32 τροποποιήσεις που υπέστη, με αποκορύφωμα την ψήφιση του Ν. 4759/2020 και τις αποφάσεις του ΣτΕ που διαδοχικά έκρινε αντισυνταγματικές διατάξεις ( Απόφαση ΣτΕ 310/2024 – Αποφάσεις της Ολομέλειας ΣτΕ 146, 147, 148, 149/2025).
Είναι αυτονόητο ότι όλα τα παραπάνω συμβάλλουν στην εμπέδωση κλίματος ατιμωρησίας και συγκάλυψης και καλλιεργούν γόνιμο έδαφος σε πανελλαδικό επίπεδο, για την ευδοκίμηση φαινομένων διαφθοράς και διαπλοκής, στο σύστημα αδειοδότησης της δόμησης και σε όσους εμπλέκονται σε αυτό. Η διαφθορά, όμως, είναι ένα φαινόμενο που διατρέχει όλα τα επίπεδα διοίκησης και εξουσίας και η αναζήτηση των αιτιών είναι πολυπαραγοντική και απαιτεί πρωτίστως πολιτική βούληση για την πάταξή της.
Η διαφθορά, επομένως, στις Πολεοδομίες δε σχετίζεται άμεσα με το φορέα άσκησης της αρμοδιότητας, αλλά κυρίως με το διάτρητο νομοθετικό πλαίσιο, καθώς ο καθένας εφαρμόζει τη νομοθεσία κατά τη γνώμη του, χωρίς καμία εποπτεία, καθοδήγηση, υποστήριξη, έλεγχο, παρακολούθηση, αφού το ΥΠΕΝ παραπέμπει στο υπουργείο Εσωτερικών και δηλώνει αναρμόδιο, το δε υπουργείο Εσωτερικών δηλώνει άγνοια επί του γνωστικού αντικειμένου, παραπέμποντας στο ΥΠΕΝ.
3)Αφαίρεση της άσκησης αρμοδιότητας από τους Δήμους Θα πρέπει να απαντηθεί το ερώτημα, γιατί σε μια δημοκρατική κοινωνία στην οποία από το Σύνταγμά μας ( άρθρο 101) ορίζεται ότι “η διοίκηση του κράτους οργανώνεται σύμφωνα με το αποκεντρωτικό σύστημα>>, η κυβέρνηση αποφασίζει τη μεταφορά αρμοδιότητας από τους Δήμους σε νομικό πρόσωπο (δημοσίου η ακόμα χειρότερα ιδιωτικού δικαίου);
Η αποκέντρωση συνίσταται ακριβώς στη μεταφορά εξουσιών, αρμοδιοτήτων και πόρων από την κεντρική κυβέρνηση στους ΟΤΑ, που ορίζονται ως νομικές οντότητες εκλεγμένες με καθολική ψηφοφορία και με κάποιον βαθμό αυτονομίας.
Επιπροσθέτως, η αρχή της επικουρικότητας, που κατοχυρώθηκε για πρώτη φορά από τη Συνθήκη του Μάαστριχτ, απαιτεί την ανάθεση της υλοποίησης των στόχων στο εγγύτερο για τον πολίτη επίπεδο, αντανακλώντας την αναγνώριση των αρετών της αποκέντρωσης, έτσι ώστε τα άτομα να συμμετέχουν ενεργά στην επίλυση των προβλημάτων που τα αφορούν.
Ο νόμος του «Καλλικράτη» αποσκοπούσε να σηματοδοτήσει μία νέα προσέγγιση στον τρόπο λειτουργίας των ΟΤΑ. Τα προβλήματα που παρουσιάζονται σήμερα στις διάφορες υπηρεσίες των ΟΤΑ και δεν τους επιτρέπουν να ασκήσουν αποτελεσματικά τις νέες αυξημένες αρμοδιότητες τις οποίες έχουν επωμιστεί, έχουν να κάνουν με τις γενικότερες παθογένειες της λειτουργικής δομής της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, με την σχέση εξάρτησης που αναπτύσσουν με τις κρατικές δομές, αλλά κυρίως με την ελλιπή έως και προβληματική χρηματοδότηση. Η προσπάθεια αναμόρφωσης της διοικητικής δομής της χώρας πρέπει να ενταθεί, με ενίσχυση της αυτοδιοίκησης και όχι με αποδυνάμωσή της με αφαίμαξη αρμοδιοτήτων.
Είναι σαφές ότι η διαμορφωθείσα νομολογία με την πρόσφατη απόφαση (ΣτΕ 1728/2025), ουδόλως αναιρεί την εκχωρηθείσα αρμοδιότητα της έκδοσης οικοδομικών αδειών και ελέγχου στην Αυτοδιοίκηση, με την προϋπόθεση φυσικά της τήρησης των κανονιστικών διατάξεων του κράτους.
Συμπερασματικά, η μεταφορά στο Κτηματολόγιο ΑΕ. δεν έχει σε τίποτα να συνεισφέρει στην αντιμετώπιση των δυσλειτουργιών των Πολεοδομιών. Αντιθέτως θα επιβαρυνθεί η ίδια η λειτουργία του Κτηματολογίου, που έχει να αντιμετωπίσει πολλά προβλήματα και προκλήσεις, όπως η διαχειριση των ακινήτων αγνώστου ιδιοκτήτη, που ανέρχονται σε εκατοντάδες χιλιάδες και τα οποία περνούν στην κυριότητα του Δημοσίου. Η διαχείρισή τους αποτελεί μια σοβαρή ευθύνη στην οποία το Κτηματολόγιο οφείλει να ανταποκριθεί με διαφάνεια και σεβασμό στα προσωπικά δεδομένα.
Οι Πολεοδομίες από την πλευρά τους, για να καταστούν υπηρεσίες που εκπληρώνουν το σκοπό τους προς όφελος του δημοσίου συμφέροντος, χρειάζονται:
-Στιβαρό νομοθετικό πολεοδομικό πλαίσιο που δεν τροποποιείται συνεχώς, με ασφάλεια δικαίου
-Άμεση στελέχωση με μόνιμο προσωπικό με συνεχή επιμόρφωση
-Δημιουργία κεντρικής δομής στο ΥΠΕΝ που θα υποστηρίζει νομικά και τεχνικά, θα συντονίζει και θα παρακολουθεί τη λειτουργία των Πολεοδομιών της επικράτειας, με ανάρτηση οδηγιών επί πολεοδομικών ζητημάτων για την εξασφάλιση ενιαίας, καθολικής εφαρμογής
-Σύσταση και συγκρότηση Παρατηρητηρίων για τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης, σύμφωνα με το άρθρο 1 του Ν 4495/17, ώστε να υπάρχει διάκριση μεταξύ αδειοδότησης και ελέγχου
-Συνεχής δειγματοληπτικός έλεγχος των αδειών που εκδίδονται, με άμεση αποστολή αλγορίθμου προς τις Πολεοδομίες για διενέργεια δειγματοληπτικού ελέγχου
-Συγκρότηση συμβουλίων παρακολούθησης του δομημένου περιβάλλοντος και υποβολή ετήσιων εκθέσεων στη Βουλή, κατά τα προβλεπόμενα στο άρθρο 3 του Ν. 4495/17 για εξασφάλιση διαφάνειας, κοινωνικού ελέγχου και λογοδοσίας.
Οι παρεχόμενες υπηρεσίες από τις Πολεοδομίες και το παραγόμενο έργο τους δεν μπορούν να προσεγγιστούν ως μια διεκπεραιωτικη γραφειοκρατική διαδικασία, που στοχεύει στην εξυπηρέτηση των επενδυτών και μόνο, στο πλαίσιο ενίσχυσης της οικονομίας. Είναι εθνική υπόθεση, που είναι άμεσα συνδεδεμένη με τη διαμόρφωση του δομημένου και φυσικού περιβάλλοντος της χώρας μας, με όρους κλιματικής δικαιοσύνης, για την προστασία περιβάλλοντος, για την εξασφάλιση της μετάβασης στην κλιματική ουδετερότητα, για τη βιωσιμότητα των τόπων και για τη βιώσιμη ανάπτυξη.
Της Σταυρούλας Αγρίου
Πολιτικού μηχανικού ΕΜΠ, Μsc Πολεοδομίας Χωροταξίας ΕΜΠ, μέλους της Διοικούσας Επιτροπής του ΤΕΕ
