Δεύτερες κατοικίες, ξένοι επενδυτές και νέες προκλήσεις στην αγορά ακινήτων
Σε τροχιά έντονης ανάπτυξης βρίσκεται τα τελευταία χρόνια η οικοδομική δραστηριότητα στη Μεσσηνία, με την εικόνα να παραμένει ανοδική και το 2026, παρά τις διεθνείς αβεβαιότητες και τις αυξήσεις στο κόστος κατασκευής.
Κοινός παρονομαστής των εξελίξεων είναι η ισχυρή παρουσία αγοραστών εκτός περιοχής – τόσο από την Αθήνα όσο και από το εξωτερικό – αλλά και η μετατόπιση της ζήτησης προς τη δεύτερη κατοικία και την τουριστική εκμετάλλευση.
Περιοχές της Μεσσηνίας που έχουν επενδυτική «έκρηξη», και μάλιστα με ποιοτική αναβάθμιση των κατασκευών, βρίσκονται στη Δυτική Μάνη και την Πυλία. Χαρακτηριστικά πολιτικός μηχανικός από τη Μάνη μάς ανέφερε ότι η αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας στην περιοχή είναι τεράστια και πρωτόγνωρη στα 20 χρόνια της επαγγελματικής του πορείας.
Ανοδική πορεία
Την ανοδική πορεία στην οικοδομική δραστηριότητα στη Μεσσηνία επιβεβαίωσε αρχικά ο μηχανικός χωροταξίας, πολεοδομίας και περιφερειακής ανάπτυξης, Νίκος Μπαρδής. Όπως τόνισε, υπάρχει μια αύξηση τα τελευταία χρόνια, η οποία ενισχύεται κάθε χρόνο. «Αν δούμε τις οικοδομικές άδειες που εκδόθηκαν πέρυσι με φέτος, δεν είναι τεράστια η διαφορά, αλλά αν κοιτάξουμε πέντε χρόνια πίσω, η διαφορά είναι μεγάλη», πρόσθεσε ο κ. Μπαρδής.
Η Μάνη και η Πυλία κερδίζουν το ενδιαφέρον των αγοραστών, με τους ξένους να κυριαρχούν. Οι περισσότεροι αναζητούν παραθαλάσσιες περιοχές, αλλά υπάρχει ζήτηση και για την πόλη της Καλαμάτας.
Επίσης, οι ξένοι κυρίως κάνουν βαθιά έρευνα αγοράς και ανακαλύπτουν και ακίνητα που η πώλησή τους δεν έχει δημοσιοποιηθεί ακόμα.
Παρατήρησε ακόμα ότι δεν έχει αυξηθεί μόνο η κατασκευή οικοδομών για κατοικίες, αλλά έχει ανέβει και η κατασκευή τουριστικών καταλυμάτων, όπως και ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση.
Ζήτηση σε ακίνητα παρατηρείται και από συνταξιούχους της πρωτεύουσας, οι οποίοι θέλουν να αλλάξουν τρόπο ζωής και αναζητούν μια πόλη που θα τους προσφέρει ποιότητα ζωής. Μάλιστα, όπως μας είπε ο κ. Μπαρδής, έχει παρατηρηθεί ζευγάρια που έμεναν σε ένα σχετικά μεγάλο σπίτι στην Αθήνα να αγοράζουν μικρότερα στη Μεσσηνία με βασικό κίνητρο να φύγουν από την πρωτεύουσα.
Οι τιμές επίσης έχουν εκτοξευθεί, όχι μόνο στα καινούργια, αλλά και στα παλιά και ιδιαίτερα για τα παλιά έχουν συμβάλει στις δυσανάλογες αυξήσεις τα κυβερνητικά προγράμματα αγοράς κατοικίας.
Επιπλέον, εύστοχα παρατήρησε ο κ. Μπαρδής ότι λόγω της οικονομικής κρίσης από το 2010 έως το 2018 η οικοδομική δραστηριότητα ήταν ελάχιστη, με αποτέλεσμα τα σπίτια πλέον να είναι είτε πολύ καινούργια είτε πριν από το 2010.
Καταλήγοντας ο κ. Μπαρδής επισήμανε και τα μεγάλα προβλήματα που υπάρχουν με την έλλειψη συνεργείων με εργατικό προσωπικό και τεχνίτες, κάτι που δυσκολεύει ακόμα περισσότερο το χώρο της οικοδομής.
«Πρωταγωνίστρια» η δεύτερη κατοικία
Ο πολιτικός μηχανικός Σταύρος Πίκουλας από την Καλαμάτα περιγράφει μια αγορά που κινείται με έντονους ρυθμούς, ελαφρώς υψηλότερους σε σχέση με πέρυσι. Όπως σημείωσε, το μεγαλύτερο μέρος της οικοδομικής δραστηριότητας αφορά στη δημιουργία δεύτερης κατοικίας. «Η ζήτηση προέρχεται και από Έλληνες, αλλά κυρίως από αλλοδαπούς, με τις δεύτερες κατοικίες να κυριαρχούν. Αντίθετα, η ανέγερση ή αγορά πρώτης κατοικίας αποτελεί μικρότερο ποσοστό της συνολικής δραστηριότητας», εξήγησε.
Η τάση αυτή συνδέεται άμεσα με τη διπλή χρήση των ακινήτων: από τη μία πλευρά, καλύπτουν προσωπικές ανάγκες αναψυχής και, από την άλλη, αποτελούν επενδυτικά εργαλεία μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης.
Η γεωγραφία της ζήτησης παρουσιάζει ιδιαίτερο ενδιαφέρον. Σύμφωνα με τον ίδιο, οι παραθαλάσσιες περιοχές της Μάνης και της Πυλίας συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον, κυρίως από ξένους αγοραστές. Αντίθετα, στην Καλαμάτα παρατηρείται διαφορετική δυναμική: οι ντόπιοι επενδύουν κυρίως σε μικρά διαμερίσματα, τα οποία χρησιμοποιούν είτε ως δεύτερη κατοικία είτε ως πηγή εισοδήματος.
«Στην πόλη βλέπουμε αγορές διαμερισμάτων, ενώ εκτός αυτής – κυρίως σε Μάνη και Πυλία – υπάρχει σαφής προτίμηση σε μονοκατοικίες», επισήμανε ο κ. Πίκουλας.
Αυτό δε που του έχει κάνει εντύπωση, είναι ότι σημαντικό ποσοστό των αγοραστών επιδιώκει να μην εμφανίζεται το πλήρες τίμημα στις συμβολαιογραφικές πράξεις και να εξοφλεί ένα σημαντικό μέρος της αξίας με… «μαύρα».
Προφίλ αγοραστών
Από την πλευρά του, ο πολιτικός μηχανικός και κατασκευαστής Σπύρος Χανδρινός επιβεβαίωσε τη θετική πορεία της οικοδομής, αλλά με πιο συγκρατημένους ρυθμούς σε σχέση με το πρόσφατο παρελθόν. «Η ανοδική πορεία συνεχίζεται, ωστόσο υπάρχει μια μικρή κάμψη σε σχέση με το “πικ” που καταγράφηκε περίπου πριν από ενάμιση χρόνο», σημείωσε.
Οι τιμές των ακινήτων έχουν σταθεροποιηθεί περίπου στα επίπεδα εκείνης της περιόδου, με μια ελαφρά ανοδική τάση. Την ίδια στιγμή, το κόστος κατασκευής έχει αυξηθεί κατά 5% έως 10%, κυρίως λόγω των οικοδομικών υλικών.
Η αγορά, ωστόσο, δε λειτουργεί σε “κενό”. Ο κ. Χανδρινός επισήμανε ότι ο κατασκευαστικός κλάδος επηρεάζεται άμεσα από τις διεθνείς εξελίξεις.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο πόλεμος στην Ουκρανία, ο οποίος προκάλεσε σημαντικές αυξήσεις στο κόστος υλικών και γενικότερη αναστάτωση στην αγορά. «Τώρα η τρέχουσα γεωπολιτική κατάσταση δημιουργεί αβεβαιότητα για το άμεσο μέλλον. Αν συνεχιστεί, είναι πιθανό να δούμε νέες αυξήσεις στις τιμές», προειδοποίησε.
Καθοριστικό στοιχείο της αγοράς είναι το προφίλ των αγοραστών. Όπως τόνισε ο ίδιος, η άνοδος στηρίζεται κυρίως σε αγοραστές εκτός Μεσσηνίας. «Οι Αθηναίοι και οι ξένοι είναι αυτοί που συντηρούν τη ζήτηση. Οι ντόπιοι, λόγω οικονομικών περιορισμών, δυσκολεύονται να ακολουθήσουν», εξήγησε.
Η διαφορά αυτή αποτυπώνεται και στα χαρακτηριστικά των ακινήτων. Η αγορά ζητά διαμερίσματα με δύο υπνοδωμάτια και άνω. Ωστόσο, οι ντόπιοι στρέφονται σε μικρότερα ακίνητα, κυρίως ενός υπνοδωματίου. Τα μικρά αυτά ακίνητα αξιοποιούνται συχνά για βραχυχρόνια μίσθωση.
Παράλληλα, η ζήτηση για μονοκατοικίες παραμένει ισχυρή, αλλά προέρχεται σχεδόν αποκλειστικά από ξένους και επενδυτές υψηλότερου εισοδήματος, που αναζητούν κατοικίες κοντά στη θάλασσα.
«Έκρηξη» στη Μάνη με πολυτελείς κατασκευές
Ακόμη πιο έντονη είναι η εικόνα στη Μάνη, όπου, σύμφωνα με τον πολιτικό μηχανικό Δημήτρη Χρηστέα, καταγράφεται πρωτοφανής οικοδομική δραστηριότητα. «Εργάζομαι 20 χρόνια στην περιοχή και δεν έχω ξαναδεί τόσο μεγάλο όγκο δουλειάς. Η οικοδομική δραστηριότητα στη Μάνη είναι τεράστια», τόνισε χαρακτηριστικά.
Η ανάπτυξη αυτή δεν αφορά απλώς αύξηση του αριθμού των κατασκευών, αλλά και ποιοτική αναβάθμιση. Πολλοί επενδυτές κατασκευάζουν μεγάλες κατοικίες ή πολυτελείς βίλες, ενώ και οι τουριστικές επενδύσεις κινούνται σε πολύ υψηλό επίπεδο.
«Πρόκειται για κατασκευές premium, που απευθύνονται σε επισκέπτες υψηλής οικονομικής επιφάνειας», επισήμανε.
Παρά τη δυναμική, η ανάπτυξη σκοντάφτει σε σοβαρά θεσμικά εμπόδια, με κυριότερο τα όσα συμβαίνουν τον τελευταίο καιρό με τα εκτός σχεδίου δόμησης.
Ο κ. Χρηστέας έκανε λόγο για σημαντικές απώλειες περιουσιών, καθώς πολλές εκτάσεις που αγοράστηκαν ως οικοδομήσιμες έχουν πλέον απολέσει αυτή τη δυνατότητα. «Υπάρχουν άνθρωποι που επένδυσαν 400.000 ή 500.000 ευρώ και σήμερα βρίσκονται με ένα απλό αγροτεμάχιο», ανέφερε, ασκώντας κριτική στην έλλειψη σαφούς χωροταξικού πλαισίου.
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται στους ιδιώτες. Όπως τόνισε, ακόμη και επαγγελματίες δυσκολεύονται να βρουν κατάλληλους χώρους για επενδύσεις, γεγονός που λειτουργεί ανασταλτικά για την ανάπτυξη.
«Αποφάσισε ο Θεός να βρέξει λεφτά στη Μάνη και η κυβέρνηση έχει ανοίξει ομπρέλες…», είπε δεικτικά και συμπλήρωσε ότι η οικοδόμηση σε μια περιοχή δημιουργεί πλούτο δια παντός και σε πολλούς επαγγελματικούς κλάδους.
Παρά τις ανησυχίες για υπερδόμηση, ο ίδιος υποστήριξε ότι η εικόνα της Μάνης παραμένει σε μεγάλο βαθμό ανεπηρέαστη.
«Αν δει κανείς την περιοχή από ψηλά, θα διαπιστώσει ότι το μεγαλύτερο μέρος της παραμένει αδόμητο. Η πίεση συγκεντρώνεται σε λίγα σημεία», σημείωσε.
Μεταξύ των περιοχών που συγκεντρώνουν το μεγαλύτερο ενδιαφέρον είναι ο Άγιος Νικόλαος, το Κοτρώνι, το Νεοχώρι και η περιοχή του Προαστίου.
Της Βίκυς Βετουλάκη
