Καλαμάτα: Χτίζουμε μια πόλη ή τα προβλήματα του μέλλοντος;

Η κατασκευή περίπου 240 πολυκατοικιών, η ανεξέλεγκτη εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και το επενδυτικό ενδιαφέρον Real Estate με Fust Track διαδικασίες, για τη μοναδική μεγάλη ελεύθερη παραλιακή ζώνη της πόλης, διαμορφώνουν μια νέα πραγματικότητα. Πριν όμως ολοκληρωθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός και χωρίς μελέτη αστικής και κλιματικής ανθεκτικότητας, ποιος μπορεί να εγγυηθεί ότι η Καλαμάτα δεν αναπτύσσεται εις βάρος του ίδιου του μέλλοντός της;

Η Καλαμάτα βρίσκεται μπροστά σε πρωτοφανή οικοδομική και επενδυτική κινητικότητα. Σύμφωνα με πληροφορίες που έχουν δημοσιοποιηθεί, περίπου 240 πολυκατοικίες βρίσκονται σε διαδικασία κατασκευής. Παράλληλα αυξάνεται το ενδιαφέρον για μεγάλες τουριστικές και οικιστικές επενδύσεις, ενώ η πόλη εξακολουθεί να μη γνωρίζει με ακρίβεια πόσα ακίνητα λειτουργούν ως καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης (νόμιμα ή αγνώστου ιδιοκτήτη) και πόσες κατοικίες παραμένουν διαθέσιμες σε μόνιμους κατοίκους, νέους και φοιτητές.

Η οικοδομική δραστηριότητα δημιουργεί θέσεις εργασίας, κινητοποιεί επαγγέλματα και αυξάνει την αξία της γης. Η ανάπτυξη, όμως, δε μετριέται μόνο με άδειες, τετραγωνικά μέτρα και νέα διαμερίσματα. Το κρίσιμο ερώτημα είναι εάν αυτά καλύπτουν πραγματικές στεγαστικές ανάγκες ή προορίζονται κυρίως για επενδυτικά προϊόντα, εξοχικές κατοικίες και τουριστική εκμετάλλευση τύπου Airbnb. Δεν αρκεί να χτίζουμε περισσότερο – πρέπει να γνωρίζουμε για ποιους, πού και με ποιες συνέπειες.

Μετά τους καταστροφικούς σεισμούς του 1986, και παρότι υπήρχαν διαθέσιμες εκτάσεις για την οριζόντια επέκταση της Καλαμάτας, επιλέχθηκε, δυστυχώς, η καθ’ ύψος ανάπτυξή της. Οι συνέπειες αυτής της επιλογής είναι σήμερα εμφανείς στην αισθητική της πόλης, στις μετακινήσεις, στις υποδομές και, συνολικά, στην καθημερινή λειτουργία της. Δεν πρέπει να επαναλάβουμε το ίδιο λάθος, ιδίως τώρα που διαθέτουμε περισσότερη γνώση, εμπειρία και εργαλεία σχεδιασμού.

Μια πόλη που αγνοεί τα όριά της

Η Καλαμάτα αντιμετωπίζει ήδη σοβαρά κυκλοφοριακά προβλήματα: αυξανόμενη χρήση του αυτοκινήτου, έλλειψη οργανωμένων χώρων στάθμευσης, έντονη πίεση στο κέντρο και στην παραλιακή ζώνη, καθώς και μεγάλη εποχική αύξηση του πληθυσμού. Τι θα συμβεί όταν προστεθούν εκατοντάδες ή ακόμη και χιλιάδες νέες κατοικίες; Πόσα επιπλέον οχήματα θα κυκλοφορούν και πού θα σταθμεύουν; Αντέχουν τα δίκτυα ύδρευσης και αποχέτευσης; Επαρκούν οι κοινωνικές, υγειονομικές και εκπαιδευτικές υποδομές; Υπάρχουν ασφαλείς διαδρομές για πεζούς και ποδηλάτες, καθώς και αξιόπιστη δημόσια συγκοινωνία; Και τελικά, εξυπηρετεί αυτό το μοντέλο ανάπτυξης τις μακροπρόθεσμες προοπτικές της πόλης και τον στόχο της ανάδειξης της Καλαμάτας σε προορισμό θεματικού τουρισμού 365 ημέρες τον χρόνο;

Κάθε νέα πολυκατοικία δεν μπορεί να εξετάζεται αποσπασματικά, σαν να μην προστίθεται στο συνολικό φορτίο των δρόμων, των δικτύων, των κοινόχρηστων χώρων και του φυσικού περιβάλλοντος. Η πόλη οφείλει να γνωρίζει πόσους ανθρώπους μπορεί πραγματικά να εξυπηρετήσει και υπό ποιες συνθήκες.

Η ελεύθερη παραλία δεν είναι διαθέσιμο οικόπεδο

Ιδιαίτερη ανησυχία προκαλεί το επενδυτικό ενδιαφέρον για τη μοναδική μεγάλη ελεύθερη παραλιακή έκταση της Καλαμάτας. Η περιοχή αυτή δεν μπορεί να αντιμετωπίζεται αποκλειστικά ως ευκαιρία αξιοποίησης ακινήτων. Πριν ολοκληρωθεί ο χωροταξικός και πολεοδομικός σχεδιασμός, υπάρχει κίνδυνος να ληφθούν αποφάσεις που θα προκαταλάβουν το μέλλον ολόκληρου του δυτικού παραλιακού μετώπου.

Μια ζώνη στρατηγικής σημασίας, με προβλεπόμενη αμιγώς ξενοδοχειακή χρήση, ενδέχεται να μετατραπεί σε περιοχή παραθεριστικών κατοικιών και κερδοφορίας του real estate, χωρίς ουσιαστική δημόσια συζήτηση. Η παραλία δεν είναι κενός χώρος που περιμένει να οικοδομηθεί. Είναι δημόσιο αγαθό, φυσικό μέτωπο προστασίας, χώρος αναψυχής και πολύτιμη διέξοδος μιας πόλης που πυκνώνει. Η ελεύθερη πρόσβαση στη θάλασσα, το τοπίο και η περιβαλλοντική λειτουργία της περιοχής πρέπει να προηγούνται κάθε επενδυτικής σκοπιμότητας.

Η άγνωστη πόλη των βραχυχρόνιων μισθώσεων

Εξίσου σοβαρή είναι η απουσία ολοκληρωμένης και δημόσια διαθέσιμης καταγραφής των ακινήτων βραχυχρόνιας μίσθωσης στην Καλαμάτα. Χωρίς αξιόπιστα στοιχεία δεν μπορεί να σχεδιαστεί σοβαρή στεγαστική και τουριστική πολιτική. Οφείλουμε να γνωρίζουμε πόσα ακίνητα λειτουργούν με αυτό το καθεστώς, σε ποιες συνοικίες συγκεντρώνονται, πόσα ανήκουν στον ίδιο ιδιοκτήτη ή σε εταιρείες, πόσες ημέρες τον χρόνο μισθώνονται, πόσες κατοικίες έχουν αποσυρθεί από τη μακροχρόνια μίσθωση και πώς επηρεάζονται τα ενοίκια.

Όταν μια κατοικία λειτουργεί συστηματικά ως τουριστικό κατάλυμα, παύει στην πράξη να είναι διαθέσιμη για τη στέγαση της μόνιμης κοινωνίας. Προστίθεται στις τουριστικές κλίνες της πόλης και επιβαρύνει τις υποδομές της. Απαιτούνται, συνεπώς, πλήρης καταγραφή, χωρική ρύθμιση, ουσιαστικοί έλεγχοι και ισότιμη εκπλήρωση όλων των προβλεπόμενων φορολογικών, δημοτικών και περιβαλλοντικών υποχρεώσεων.

Ανάπτυξη χωρίς μελέτη ανθεκτικότητας

Το μεγαλύτερο έλλειμμα είναι ότι η Καλαμάτα αναπτύσσεται χωρίς να έχει παρουσιαστεί ολοκληρωμένη μελέτη φέρουσας ικανότητας και ανθεκτικότητας. Στην εποχή της κλιματικής κρίσης δεν αρκεί να εξετάζεται εάν κάθε κτήριο είναι νόμιμο. Πρέπει να αξιολογείται η σωρευτική επίδραση της οικοδόμησης στη θερμοκρασία, στον αερισμό, στην απορρόφηση των όμβριων υδάτων, στον κίνδυνο πλημμύρας, στο πράσινο και στις ανάγκες σε νερό και ενέργεια.

Το πραγματικό δίλημμα δεν είναι «επενδύσεις ή ακινησία». Είναι επενδύσεις με κανόνες ή ανάπτυξη χωρίς όρια – μια πόλη σχεδιασμένη για τους ανθρώπους της ή μια πόλη που αντιμετωπίζεται ως χαρτοφυλάκιο ακινήτων.

Η στεγαστική και πολεοδομική πολιτική καθορίζει πώς θα ζούμε, ποιοι θα μπορούν να παραμείνουν στην Καλαμάτα και ποια πόλη θα παραδώσουμε στις επόμενες γενιές. Συνδέεται με τον πρωτογενή, τον δευτερογενή και τον τριτογενή τομέα, τις συνδυασμένες μεταφορές και τις μόνιμες θέσεις εργασίας. Όταν τα χωριά αδειάζουν και ο πληθυσμός συγκεντρώνεται στις πόλεις, ο κακός σχεδιασμός δημιουργεί αλυσιδωτές επιπτώσεις.

Γι’ αυτό απαιτούνται άμεσα δημόσια στοιχεία, ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού πριν από μη αναστρέψιμες αποφάσεις, μελέτη φέρουσας ικανότητας και ουσιαστική διαβούλευση, ειδικά για τις επενδύσεις Fust track. Η ανάπτυξη είναι αναγκαία, αλλά οφείλει να υπηρετεί την κοινωνία, το περιβάλλον και τη διάρκεια. Διαφορετικά, δε χτίζουμε την πόλη του μέλλοντος, χτίζουμε τα προβλήματά της.

Του Γιώργου Καραμπάτου
Εκτελεστικού διευθυντή Πολιτιστικού Οργανισμού «Δρόμοι της Ελιάς»
Πρώην προέδρου Επιμελητηρίου Μεσσηνίας