Αλλάζουν όλα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις σε 2 μήνες
Η κυβέρνηση βάζει τέλος στην ανεξέλεγκτη ανάπτυξη των βραχυχρόνιων μισθώσεων, θεσπίζοντας ένα αυστηρό πλαίσιο κανόνων για ιδιοκτήτες και διαχειριστές καταλυμάτων τύπου Airbnb και Booking.
Οι αλλαγές (Ν. 5170/2025 – ΦΕΚ Α’ 6/20-01-2025) αφορούν τεχνικές προδιαγραφές, άδειες, ασφάλειες, φορολογικές υποχρεώσεις και διαδικασίες ελέγχου, με σημαντικά πρόστιμα για τους παραβάτες.
Επειδή σε δύο περίπου μήνες θα πρέπει να πληρούνται όλες οι τεχνικές προδιαγραφές και πιστοποιήσεις, αλλά και μια σειρά άλλων υποχρεώσεων, παρακάτω θα βρείτε ένα χρήσιμο οδηγό:
1. ΤΕΧΝΙΚΕΣ ΠΡΟΔΙΑΓΡΑΦΕΣ ΚΑΙ ΠΙΣΤΟΠΟΙΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ
Από την 1η Οκτωβρίου 2025 κάθε ακίνητο που ενοικιάζεται βραχυχρόνια θα πρέπει:
•Να έχει χρήση κατοικίας και να πληροί βασικές προϋποθέσεις: φυσικός φωτισμός, επαρκής αερισμός, λειτουργικό σύστημα θέρμανσης ή κλιματισμού
•Να διαθέτει εξοπλισμό ασφαλείας:
-Πυροσβεστήρες σε εμφανή σημεία
-Ανιχνευτές καπνού
-Διακόπτες διαρροής ρεύματος (RCD)
-Σήμανση εξόδων κινδύνου
•Να διαθέτει πιστοποιήσεις:
-Ηλεκτρολογική επιθεώρηση και υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου
-Πιστοποιητικά μυοκτονίας / απεντόμωσης
-Ολοκληρωμένο φαρμακείο πρώτων βοηθειών
-Έντυπο ή ηλεκτρονικό οδηγό έκτακτης ανάγκης με χρήσιμους αριθμούς.
2. ΑΣΦΑΛΙΣΤΙΚΗ ΚΑΛΥΨΗ
Όλοι οι ιδιοκτήτες/διαχειριστές υποχρεούνται σε ασφάλιση αστικής ευθύνης, που θα καλύπτει τυχόν ζημιές, τραυματισμούς ή ατυχήματα που προκύπτουν κατά τη διαμονή των επισκεπτών.
Η ύπαρξη ενεργού ασφαλιστηρίου θα αποτελεί απαραίτητη προϋπόθεση για τη νόμιμη λειτουργία.
3. ΦΟΡΟΛΟΓΙΚΕΣ ΚΑΙ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ
Η συμμόρφωση πλέον δεν είναι μόνο θέμα ασφάλειας, αλλά και πλήρους ένταξης στη φορολογική νομιμότητα:
•Υποχρεωτική δήλωση ΚΑΔ και εγγραφή στο myAADE
•Απόκτηση Αριθμού Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ)** και ανάρτησή του σε όλες τις πλατφόρμες
•ΦΠΑ 13%** για κάθε μίσθωση, με έκδοση παραστατικών και καταχώριση στο myDATA
•Καταβολή ειδικών τελών: Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση και Τέλος Παρεπιδημούντων
•Όριο 2 ακινήτων ανά ιδιοκτήτη σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης
•Υποχρεωτική έναρξη επιχείρησης για όσους διαχειρίζονται πάνω από 3 ακίνητα.
4. ΖΩΝΙΚΟΙ ΠΕΡΙΟΡΙΣΜΟΙ
Για λόγους προστασίας του οικιστικού ιστού, σε συγκεκριμένες περιοχές της Αθήνας (όπως Κουκάκι, Παγκράτι, Άνω και Κάτω Πετράλωνα) παγώνει η έγκριση νέων καταχωρίσεων για το 2025.
Οι περιορισμοί αυτοί ενδέχεται να επεκταθούν και σε άλλες τουριστικά κορεσμένες περιοχές.
5. ΕΛΕΓΧΟΙ ΚΑΙ ΕΠΙΘΕΩΡΗΣΕΙΣ
Οι έλεγχοι θα είναι συχνοί και πολυεπίπεδοι:
•Διενεργούνται από το υπουργείο Τουρισμού και την ΑΑΔΕ
•Προβλέπεται προειδοποίηση τουλάχιστον 10 ημερών πριν από την επίσκεψη
•Η άρνηση πρόσβασης μπορεί να οδηγήσει ακόμη και σε κλήση της αστυνομίας
•Σε κάθε έλεγχο θα ζητούνται όλα τα πιστοποιητικά και έγγραφα συμμόρφωσης
6. ΠΡΟΣΤΙΜΑ ΓΙΑ ΜΗ ΣΥΜΜΟΡΦΩΣΗ
1η παράβαση: 5.000 ευρώ
2η παράβαση εντός 12 μηνών: 10.000 ευρώ
3η και επόμενες: 20.000 ευρώ
Τα πρόστιμα εξοφλούνται εντός 15 ημερών, αλλιώς ενεργοποιούνται διαδικασίες αναγκαστικής είσπραξης.
7. ΠΟΙΟΙ ΣΥΜΒΟΥΛΟΙ ΚΑΙ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΕΣ ΧΡΕΙΑΖΟΝΤΑΙ
Η συμμόρφωση με το νέο πλαίσιο απαιτεί συνεργασία με ειδικούς:
-Ηλεκτρολόγος εγκαταστάτης για τον έλεγχο και την πιστοποίηση ηλεκτρικών εγκαταστάσεων
-Εταιρεία πυρασφάλειας για προμήθεια και τοποθέτηση πυροσβεστήρων, ανιχνευτών και σήμανσης
-Εταιρεία απεντόμωσης – μυοκτονίας για την ετήσια πιστοποίηση
-Ασφαλιστικός σύμβουλος για αστική ευθύνη και ενδεχομένως πρόσθετες καλύψεις
-Φοροτεχνικός/Λογιστής για την έναρξη επιχείρησης, τις δηλώσεις στο myDATA, ΦΠΑ και ειδικά τέλη
-Νομικός σύμβουλος για τυχόν ζητήματα συμβάσεων και κανονισμών πολυκατοικίας.
ΣΥΜΠΕΡΑΣΜΑ
Η νέα εποχή για τα Airbnb στην Ελλάδα σημαίνει ότι ο ρόλος του ιδιοκτήτη μετατρέπεται σε επιχειρηματική δραστηριότητα πλήρους ευθύνης.
Όσοι επενδύσουν έγκαιρα στην αναβάθμιση, την ασφάλεια και τη νομική τους συμμόρφωση, όχι μόνο θα αποφύγουν πρόστιμα, αλλά θα προσφέρουν και καλύτερη εμπειρία φιλοξενίας, αυξάνοντας την ανταγωνιστικότητά τους στην τουριστική αγορά.
Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Νομικός/ Οικονομολόγος
