Ανοίγει (καθυστερημένα) μέχρι το τέλος Αυγούστου η ηλεκτρονική πλατφόρμα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις (βλέπετε κυρίως Airbnb), γεγονός που θα μας… συστήσει με ακριβή οικονομικά και στατιστικά στοιχεία μια «γνωστή – άγνωστη» τουριστική αγορά, που, παράλληλα, με την ολική επιστροφή στην αγορά της Μεσογείου ανταγωνιστικών προορισμών όπως η Τουρκία, η Αίγυπτος, η Τυνησία και το Μαρόκο και επικουρικά την παρατεταμένη επί μήνες καλοκαιρία στη Βόρεια Ευρώπη, συγκροτούν τις «συμπληγάδες» του φετινού (και από ό,τι φαίνεται και του μελλοντικού) ελληνικού τουρισμού.
Μπορεί να μην ενδιαφέρουν τους περισσότερους οι χίλιες και μία δικαιολογίες ολόκληρης της πολιτικής και αυτοδιοικητικής πυραμίδας, που θα εφευρεθούν και θα εκφραστούν πολύ σύντομα ως απάντηση «για το τις πταίει» για την… πτώση του τουρισμού και του τουριστικού εισοδήματος, ενώ οι αριθμοί και πάλι θα ευημερούν… Είναι σίγουρο ότι για την… άνοδο όλοι διαγωνίστηκαν σε… προσπάθεια για την… λεόντεια «μερίδα ψήφου», αλλά σε λίγο θα δείχνουν με τον… αντίχειρα του χεριού τους προς όλες τις άλλες κατευθύνσεις, ενώ με τα άλλα τρία δάχτυλά τους θα… δείχνουν το εαυτό τους.
Δεν είναι του παρόντος, αλλά, συνοπτικά, δεν μπορούν να φταίνε μόνο «οι άλλοι» – ο ανταγωνισμός, αλλά πιθανότατα και η έλλειψη των κατάλληλων τουριστικών ιθυνόντων στην κατάλληλη θέση, δημοσίων και αυτοδιοικητικών τουριστικών υποδομών, τοπικών προγραμμάτων τουριστικής ανάπτυξης, οργανωμένων αυτοδιοικητικών τουριστικών γραφείων με δυνατότητα επιστημονικής ανάλυσης και προτάσεων επίλυσης τοπικών προβλημάτων, πιο συνειδητής τοπικής τουριστικής αγοράς, παροχής ποιοτικότερων τοπικών τουριστικών υπηρεσιών…
Ενδιαφέρουσες είναι, όμως, σίγουρα, οι ακόμα και διϊστάμενες («εκ των διαφερόντων την μεγίστην αρμονίαν»)απόψεις – εκτιμήσεις των τουριστικών επιχειρηματιών (όχι μόνο των τοπικών) αναφορικά με τις τελευταίες – φετινές τουριστικές εξελίξεις:
-κάνουν πρώτα – πρώτα λόγο για «αθέμιτο ανταγωνισμό» των βραχυχρόνιων μισθώσεων,
-διαφωνούν για την προτεραιότητα του λόγου μεταξύ «ανοίγματος του ανταγωνισμού» και «ζέστης στη Βόρεια Ευρώπη»,
-πάρα πολλοί αποδίδουν ευθύνες στην «ερασιτεχνική» αδυναμία της τοπικής αυτοδιοίκησης να υποστηρίξει την ιδιωτική πρωτοβουλία,
-στην ασυδοσία του «φτωχο-υπερτουρισμού» που μπορεί να επιλύει επείγοντα πρόσκαιρα οικονομικά προβλήματα μεγάλης πληθυσμιακής μερίδας (Airbnb), αλλά «κρατάει έρημα» τα τουριστικά καταστήματα κυρίως εστίασης – αναψυχής, «γεμίζει μόνο τις παραλίες μέχρι την άμμο», δημιουργεί προβλήματα περιβαλλοντικά, κυκλοφοριακά, ασφάλειας (βλέπετε πρόσφατα ρεπορτάζ της εφημερίδας) με τη… βοήθεια της απουσίας των τοπικών αρχών. Αποτέλεσμα αυτών είναι να επιβαρύνεται σημαντικά και πολλές φορές καθοριστικά η φήμη του τόπου – τουριστικού προορισμού, να θολώνει το κάλλος του μοναδικού φυσικού και ανθρωπογενούς κτιστού περιβάλλοντος της νομαρχιακής περιοχής και να υποθηκεύει το μέλλον της τοπικής τουριστικής ανάπτυξης.
ΑΠΟ ΣΕΠΤΕΜΒΡΙΟ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΑΚΗ ΠΛΑΤΦΟΡΜΑ…
Μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας θα γίνει η καταγραφή των ακινήτων και των εισοδημάτων. Τα στοιχεία που θα καταχωρούνται στη «Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής» ανά βραχυχρόνια μίσθωση είναι μεταξύ άλλων:
– ο αριθμός εγγραφής στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής»,
– το συνολικό συμφωνηθέν μίσθωμα ή το συνολικό ποσό βάσει της πολιτικής ακύρωσης,
– η επωνυμία έκαστης ψηφιακής πλατφόρμας,
– τα στοιχεία του μισθωτή, η έναρξη και λήξη της μίσθωσης και
– ο τρόπος πληρωμής του μισθώματος.
Οι φορολογούμενοι θα πρέπει να γνωρίζουν τα εξής:
1. Τα εισοδήματα του Airbnb, κλπ, δηλώνονται στο έντυπο Ε2 του ανάλογου φορολογικού έτους, στους αντίστοιχους κωδικούς. Σε αυτούς τους κωδικούς δηλώνονται συγκεντρωτικά ανά ακίνητο όλα τα εισοδήματα που αποκτήθηκαν από τη βραχυχρόνια μίσθωση και υπεκμίσθωση ακινήτων μέσω ψηφιακών πλατφόρμων (Airbnb, Βooking, HomeAway κλπ).
2. Μόλις τα εισοδήματα δηλωθούν στο Ε2 μεταφέρονται στο έντυπο Ε1 της δήλωσης για να φορολογηθούν με συντελεστές:
• 15% για το εισόδημα μέχρι 12.000 ευρώ. Δηλαδή, αν ο φορολογούμενος έχει αποκτήσει εισόδημα 10.000 ευρώ θα πληρώσει φόρο 1.500 ευρώ.
• 35% για το εισόδημα από 12.001 ευρώ έως 35.000 και
• 45% για το εισόδημα από 35.001 ευρώ και πάνω.
Εάν παρέχονται και άλλες υπηρεσίες εκτός της παροχής κλινοσκεπασμάτων (π.χ. υπηρεσίες καθαρισμού, παροχή φαγητού κ.λπ.), τότε το εισόδημα λογίζεται ως εισόδημα από ατομική επιχειρηματική δραστηριότητα και φορολογείται ως εξής:
• Για το εισόδημα μέχρι 20.000 ευρώ εφαρμόζεται συντελεστής 22%
• Για το εισόδημα από 20.001 ευρώ έως 30.000 εφαρμόζεται συντελεστής 29%
• Για το εισόδημα από 30.001 ευρώ έως 40.000 εφαρμόζεται συντελεστής 37% και
• Για το εισόδημα από 40.001 ευρώ και πάνω εφαρμόζεται συντελεστής 45%.
Φ.Π.Α.: Το εισόδημα που αποκτάται από τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτου της οικονομίας διαμοιρασμού απαλλάσσεται του Φ.Π.Α.
ΙΣΤΟΡΙΚΗ ΑΝΑΔΡΟΜΗ ΣΤΗΝ ΕΛΕΥΣΗ…AIRBNB
Για πρώτη φορά οι όροι και οι προϋποθέσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση ακινήτων μέσα από ψηφιακές πλατφόρμες διαμοιρασμού (Airbnb ή άλλες ) τέθηκαν με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016 (πολυνομοσχέδιο). Πριν ακόμα, όμως, εφαρμοστεί στην πράξη, ψηφίστηκε ο ν. 4472/2017 (Χωρικός σχεδιασμός – Βιώσιμη ανάπτυξη και άλλες διατάξεις) που επέφερε σημαντικές τροποποιήσεις στο συγκεκριμένο άρθρο:
■ Η σημαντικότερη αφορά στον καθορισμό — με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργών Οικονομίας και Ανάπτυξης , Οικονομικών και Τουρισμού— των γεωγραφικών περιοχών όπου ισχύουν οι περιορισμοί για το όριο μίσθωσης των 90 ημερών στη βραχυχρόνια μίσθωση μέχρι 2 ακινήτων ανά Α.Φ.Μ., καθώς και στο εισοδηματικό όριο των 12.000 ακόμα και εάν έχουμε υπερβεί τις 90 ή 60 ημέρες μίσθωσης κατά το οικείο φορολογικό έτος. Μέχρι εκδόσεως της παραπάνω κοινής υπουργικής απόφασης δεν υπήρχε κανένας από τους παραπάνω περιορισμούς.
■ Επίσης, οριοθετείται η έννοια του διαχειριστή ακινήτου και πλέον είναι εφικτό να αναλάβει τη διαδικασία ανάρτησης του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση όχι μόνο φυσικό, άλλα και νομικό πρόσωπο ή κάθε άλλη νομική οντότητα.
■ Τέλος, απαλείφονται οι προϋποθέσεις που ίσχυαν για την ένταξη στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και είχαν να κάνουν με το ελάχιστο εμβαδόν (9 τ.μ.) του ακινήτου, καθώς και της υποχρέωσης νομιμότητας του κτιρίου (Η απαλοιφή αυτής της τελευταίας προϋπόθεσης σχετικά με τη νομιμότητα του κτιρίου μπορεί να μη δημιουργεί πλέον εμπόδιο για την ένταξη στο μητρώο όμως πρέπει να απασχολεί τους διαχειριστές των ακινήτων διότι μπορεί να εγερθούν αξιώσεις νομικής φύσεως από τους μισθωτές, σε περίπτωση ενδεχόμενης ζημίας τους κατά τη διάρκεια της διαμονής τους).
ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ ΟΡΙΣΜΟΙ
1.Βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω των ψηφιακών πλατφορμών για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, μικρότερη του έτους.
2.Διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης ορίζεται το φυσικό ή νομικό πρόσωπο ή κάθε είδους νομική οντότητα, που αναλαμβάνει τη διαδικασία ανάρτησης ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση και γενικά μεριμνά για τη βραχυχρόνια μίσθωση του ακινήτου. Διαχειριστής ακινήτου δύναται να είναι είτε κύριος του ακινήτου ή νομέας ή επικαρπωτής ή υπεκμισθωτής ή τρίτος.
ΑΝΑΛΥΤΙΚΕΣ ΠΡΟΫΠΟΘΕΣΕΙΣ
1. Ο διαχειριστής ακινήτου θα πρέπει να έχει εγγραφεί στο «Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής» που τηρείται στην Ανεξάρτητη Αρχή Δημοσίων Εσόδων (Α.Α.Δ.Ε).
2. O αριθμός εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής υποχρεωτικά θα πρέπει να συνοδεύει την ανάρτηση του ακινήτου, σε εμφανές σημείο, στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
Η καταχώρηση στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής πραγματοποιείται ανά εκμισθούμενο ακίνητο.
ΚΥΡΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΣΤΙΜΑ
1. Σε περίπτωση μη τήρησης των προϋποθέσεων επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους πέντε χιλιάδων (5.000) ευρώ στους διαχειριστές ακινήτων.
Το πρόστιμο αποτελεί δημόσιο έσοδο, επιβάλλεται και εισπράττεται σύμφωνα με τις διατάξεις του Κ.Ε.Δ.Ε. από την Α.Α.Δ.Ε.
Από τη διαπίστωση της παράβασης ο διαχειριστής ακινήτου βραχυχρόνιας μίσθωσης υποχρεούται, εντός δεκαπέντε (15) ημερολογιακών ημερών, να προβεί στις απαραίτητες ενέργειες συμμόρφωσης.
Σε περίπτωση μη τήρησης εκ νέου των παραπάνω προϋποθέσεων, εντός ενός έτους από την έκδοση της πράξης επιβολής του προστίμου, το πρόστιμο αυτό επιβάλλεται στο διπλάσιο και στην περίπτωση κάθε επόμενης ίδιας παράβασης, στο τετραπλάσιο του αρχικώς επιβληθέντος.
2. Σε περίπτωση μη υποβολής ή υποβολής ανακριβούς Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται στον διαχειριστή ακινήτου πρόστιμο ίσο με το διπλάσιο του μισθώματος, όπως αυτό εμφανίζεται στην ψηφιακή πλατφόρμα κατά την ημέρα που πραγματοποιείται ο έλεγχος.
3. Σε περίπτωση εκπρόθεσμης Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής επιβάλλεται αυτοτελές διοικητικό πρόστιμο ύψους εκατό (100) ευρώ.
4. Σε περίπτωση μη ανταπόκρισης της ψηφιακής πλατφόρμας στο αίτημα της Α.Α.Δ.Ε., σχετικά με την παροχή οποιασδήποτε πληροφορίας είναι απαραίτητη για ταυτοποίηση των διαχειριστών ακινήτων καθώς και των ακινήτων που αναρτώνται σε αυτές , επιβάλλονται πρόστιμα των 250 ή 500 ευρώ, ανάλογα με το εάν υπάρχει υποχρέωση τήρησης απλοποιημένων ή πλήρων λογιστικών προτύπων.
Για την εφαρμογή των διατάξεων που αφορούν την βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να διενεργούνται έλεγχοι και από μικτά συνεργεία ελέγχου που αποτελούνται από υπαλλήλους της Α.Α.Δ.Ε. και του Υπουργείου Τουρισμού. Επιπλέον, μπορεί να ζητείται η συνδρομή της Οικονομικής Αστυνομίας.
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΑΝΑ ΠΕΡΙΠΤΩΣΗ
1. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής αυτού, εφόσον αναθέτει σε τρίτο τη διαχείριση του ακινήτου του με σκοπό τη βραχυχρόνια μίσθωση, έχει υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας στην οποία θα καταχωρήσει τα στοιχεία του διαχειριστή του ακινήτου.
Σε περίπτωση μη υποβολής αυτής, θεωρείται ο ίδιος διαχειριστής ακινήτου .
2. Σε περίπτωση συνιδιοκτησίας ακινήτου, όταν διαχειριστής του ακινήτου είναι ένας εκ των συνιδιοκτητών, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες δεν υποχρεούνται στην υποβολή Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
3. Ο κύριος του ακινήτου ή ο νομέας ή ο επικαρπωτής ή ο υπεκμισθωτής, εφόσον εκμισθώνει ακίνητο με δικαίωμα υπεκμίσθωσης, εξακολουθεί να έχει την υποχρέωση υποβολής της Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας
4. Στις περιπτώσεις που οι διαχειριστές ακινήτων διαθέτουν Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ ), δεν υποχρεούνται να εγγραφούν στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής, έχουν όμως την υποχρέωση να αναγράφουν, σε εμφανές σημείο, τον αριθμό του Ειδικού Σήματος Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ) κατά την ανάρτηση του ακινήτου στις ψηφιακές πλατφόρμες, καθώς και σε κάθε μέσο προβολής.
5. Ο διαχειριστής ακινήτου που δεν διαθέτει Ειδικό Σήμα Λειτουργίας (Ε.Σ.Λ.) υποχρεούται στην υποβολή Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής, σε ηλεκτρονική εφαρμογή που θα δημιουργηθεί από την Α.Α.Δ.Ε. και δεν υποβάλλει Δηλώσεις Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης Ακίνητης Περιουσίας.
6.Στην ίδια υποχρέωση υποβολής Δήλωσης Βραχυχρόνιας Διαμονής υπόκεινται και οι ιδιοκτήτες ακινήτων, που φέρουν τα χαρακτηριστικά και τις προδιαγραφές των τουριστικών επιπλωμένων επαύλεων, και οι οποίοι δύνανται να το εκμισθώνουν ενιαία και όχι τμηματικά, σε φυσικά πρόσωπα, χωρίς δικαίωμα περαιτέρω υπομίσθωσης, για περίοδο τουλάχιστον μίας εβδομάδας και όχι πέραν των τριών (3) μηνών συνολικό ανά έτος, απαγορευόμενης της διαδοχικής εκμίσθωσής του πέραν του τριμήνου του ίδιου έτους.
Επιμέλεια Παναγιώτης Ξεροβάσιλας
Νομικός/Οικονομολόγος
