Κάποτε για να νοικιάσεις τουριστικό κατάλυμα χρειαζόταν άδεια ΕΟΤ και υπήρχε μεγάλο πρόβλημα στην τουριστική αγορά με τις εκμισθώσεις καταλυμάτων για τουριστική χρήση που γίνονταν στη «ζούλα». Πρόσφατα, από το 2015, η “παρα-αγορά” τουριστικής κατοικίας (εκμίσθωση μέσα από ηλεκτρονικές πλατφόρμες ή κατά μόνας) νομιμοποιήθηκε (όπως εξηγούμε παρακάτω), αλλά σήμερα είναι καθ’ οδόν νομοσχέδιο, που αναμενόταν και το οποίο θα ρυθμίσει το «λίγο χύμα» καθεστώς «κάθε σπίτι και τουριστικό κατάλυμα».
ΤΙ ΠΡΟΒΛΕΠΕΙ ΕΠΕΡΧΟΜΕΝΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ
Η σκιώδης φιλοξενία αποτελεί έκφανση της οικονομίας διαμοιρασμού και αφορά δραστηριότητες ευκαιριακής εκμίσθωσης ακινήτων. Η σύνδεση εκμισθωτή – μισθωτή γίνεται, κυρίως, μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας, η οποία διευκολύνει τη συναλλαγή και αμείβεται για τη «μεσιτεία» της. Το μέγεθος της οικονομίας διαμοιρασμού στον ελληνικό τουριστικό κλάδο εκτιμάται στα 1,40 δισ. ευρώ ετησίως.
Σύμφωνα με το υπουργείο Οικονομικών, η εμπειρία από τη λειτουργία της σκιώδους φιλοξενίας, σε εθνικό και διεθνές επίπεδο, αποδεικνύει ότι υφίσταται έντονη υποκατάσταση νόμιμων καταλυμάτων από άτυπα. Ορισμένες μελέτες εκτιμούν το βαθμό υποκατάστασης στο 70%.
Η υποκατάσταση αυτή οδηγεί σε απώλειες θέσεων εργασίας στον ξενοδοχειακό κλάδο και συμβάλλει στην αδήλωτη εργασία, τη φοροδιαφυγή και εισφοροδιαφυγή. Ειδικά ως προς τα διαφυγόντα δημόσια έσοδα, η μη φορολόγηση του εισοδήματος της σκιώδους δραστηριότητας προκαλεί απώλεια φορολογικών εσόδων περί των 250 εκ. ευρώ σε ετήσια βάση. Με δεδομένη την αλματώδη αύξηση της οικονομίας του διαμοιρασμού, τα μεγέθη αυτά αναμένεται να αυξηθούν περαιτέρω.
Επιλογή της πολιτικής ηγεσίας είναι η σύλληψη και φορολόγηση του διαφυγόντος εισοδήματος και ταυτόχρονα η προστασία του υγιούς ανταγωνισμού.
Σύμφωνα με το σχέδιο δράσης του υπουργείου Οικονομικών, σε συνεργασία με τα συναρμόδια υπουργεία για την αντιμετώπιση του φαινομένου της σκιώδους φιλοξενίας, προβλέπεται:
•Η δημιουργία μητρώου καταλυμάτων που εκμισθώνονται μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμα και σύνδεσης κάθε καταλύματος με τον αντίστοιχο ΑΤΑΚ (Αριθμός Ταυτότητας Ακινήτου)
•Η συμφωνία με επιμέρους ηλεκτρονικές πλατφόρμες για την παροχή πληροφοριών στην φορολογική διοίκηση ως προς τα εκμισθωμένα ακίνητα
•Η διενέργεια ελέγχων από μεικτά κλιμάκια (υπουργείου Οικονομικών και υπουργείου Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού) για την εξασφάλιση συμμόρφωσης ως προς το δημιουργούμενο μητρώο.
•Η επιβολή διοικητικών και φορολογικών προστίμων σε περιπτώσεις μη συμμόρφωσης.
Παράλληλα, έχει προχωρήσει νομοθετική πρωτοβουλία από το υπουργείο Οικονομικών, σε συνεργασία με το υπουργείο Οικονομίας, Ανάπτυξης και Τουρισμού, για τη συνολική αντιμετώπιση του φαινομένου της σκιώδους φιλοξενίας, η οποία βρίσκεται στο στάδιο της διαπραγμάτευσης με τους Θεσμούς.
Με το προτεινόμενο σχέδιο νόμου διαμορφώνεται το κανονιστικό πλαίσιο για την οικονομία του διαμοιρασμού ακινήτων, με σκοπό την ενσωμάτωση, παρακολούθηση και έλεγχο των περιπτώσεων ευκαιριακής και βραχυπρόθεσμης εκμίσθωσης ακινήτων. Επιπρόσθετα, επιχειρείται η αντιμετώπιση διαπιστωμένων φαινομένων παραοικονομίας.
Συγκεκριμένα, όλοι όσοι επιθυμούν να μισθώσουν βραχυπρόθεσμα το ακίνητό τους οφείλουν να τηρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις που ορίζει ο νόμος, οι οποίες στοχεύουν στην προάσπιση του υγιούς ανταγωνισμού και στη διασφάλιση ενός ελαχίστου επιπέδου ποιότητας των προς εκμίσθωση ακινήτων.
Τα βασικά σημεία του-υπό διαπραγμάτευση- νομοσχεδίου είναι:
•Ο υποψήφιος εκμισθωτής πρέπει να είναι φυσικό πρόσωπο και να εγγραφεί σε ειδικό μητρώο της ΓΓΔΕ, το οποίο θα αποτελεί την ταυτότητα του προς εκμίσθωση ακινήτου και θα συνοδεύει κάθε συναλλαγή. Η μη συμμόρφωση επισύρει πρόστιμο ύψους 50.000 ευρώ
•Τίθεται όριο στον αριθμό των εκμισθούμενων ακινήτων ανά εκμεταλλευτή και στην ετήσια διάρκεια της μίσθωσης
•Επιβάλλεται φόρος βραχυχρόνιας μίσθωσης ίσος με το 5% επί της αξίας της διανυκτέρευσης, ο οποίος θα αποδίδεται στο Ελληνικό Δημόσιο από οποιονδήποτε λειτουργεί ως ενδιάμεσος (κυρίως τις ηλεκτρονικές πλατφόρμες)
•Οι εκμεταλλευτές των ακινήτων μέσω της οικονομίας διαμοιρασμού αποκτούν εισόδημα από ακίνητα και όχι από επιχειρηματική εκμετάλλευση. Έτσι η πλειοψηφία των εκμισθωτών που διαθέτουν ένα ή δύο ακίνητα τα οποία εκμισθώνουν και αποκτούν εισόδημα έως και 12.000 ευρώ /έτος, φορολογούνται με το χαμηλό φορολογικό συντελεστή 15%. Αντίθετα, όσοι υποκρύπτονται πίσω από την οικονομία του διαμοιρασμού και λειτουργούν σκιώδη ξενοδοχειακά καταλύματα αποκτώντας υψηλά εισοδήματα, χωρίς, μέχρι σήμερα, να αποδίδουν φόρους και ασφαλιστικές εισφορές, επιβαρύνονται με φορολογικούς συντελεστές 35% και 45% επί των ακαθάριστων κερδών τους, γεγονός που λειτουργεί ως αντικίνητρο.
ΤΙ ΙΣΧΥΕΙ ΣΗΜΕΡΑ ΚΑΙ ΜΕΧΡΙ ΤΟ ΕΠΕΡΧΟΜΕΝΟ ΝΟΜΟΣΧΕΔΙΟ
Μπορεί κάποιος να νοικιάζει, ακόμα και για μια ημέρα, ένα σπίτι που διαθέτει ως ενοικιαζόμενο (τουριστικό) δωμάτιο – διαμέρισμα, χωρίς να έχει προβλήματα με τον ΕΟΤ και κάθε άλλη δημόσια αρχή. Δεν ισχύει ακόμα ότι για να νοικιάσεις ως τουριστικό κατάλυμα ένα ακίνητο, για μία ή και περισσότερες ημέρες, πρέπει προηγουμένως να εξασφαλίσεις άδεια ενοικιαζόμενου δωματίου – διαμερίσματος από τον ΕΟΤ.
Δηλαδή, ισχύει σήμερα το … κάθε σπίτι και… τουριστικό κατάλυμα.
Αναλυτικότερα, όσον αφορά στο ισχύον καθεστώς:
Από 01/11/2015 μπορεί να νοικιαστεί δωμάτιο ή διαμέρισμα ως ενοικιαζόμενο (τουριστικό) κατάλυμα, χωρίς Σήμα ΕΟΤ, αρκεί απλά να πληροί τις σχετικές προδιαγραφές.
Βέβαια, ποιος ελέγχει εάν τηρούνται οι σχετικές προδιαγραφές (ΕΕΔΔ – Επιπλωμένων Ενοικιαζομένων Δωματίων και Διαμερισμάτων κατά ΕΟΤ), όταν δεν υπάρχει η υποχρέωση τήρησης καμίας σχετικής διαδικασίας αδειοδότησης (το κάνεις, δηλαδή, χωρίς να ρωτήσεις κανέναν), δεν έχει ποτέ διευκρινιστεί. Προφανώς, όπως λογικά συμπεραίνεται, ο έλεγχος μπορεί να είναι μεταγενέστερος ή και δειγματοληπτικός, εάν και όποτε αποφασιστεί από την αρμόδια (;) διοικητική Αρχή.
Τι πρέπει, λοιπόν, να πράξει ο καθένας που επιθυμεί μια τέτοια βραχυχρόνια (ακόμα και για μια ημέρα) μίσθωση;
1. Να πάρει ο ίδιος με ευθύνη του «άδεια από τη σημαία» ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις ΕΟΤ.
2. Να προσέξει (ως εκμισθωτής) να μην παρέχει υπηρεσίες οποιασδήποτε μορφής (π.χ. καθαριότητα, φύλαξη, κ.τ.λ.), γιατί τότε από απλή βραχυχρόνια αστική μίσθωση που φορολογείται ως εισόδημα από ακίνητα (με συντελεστή 15%) θα χαρακτηριστεί επιχειρηματική δραστηριότητα και θα φορολογηθεί ως τέτοια με συντελεστή 29% (και προκαταβολή 100%).
3. Να διαθέτει ενεργειακό πιστοποιητικό (υποχρεωτικό από το πρώτο τετραγωνικό μέτρο). 4. Τέλος, πρέπει κάθε φορά (ακόμα και κάθε ημέρα) να καταθέτει ηλεκτρονικά (μέσω του συστήματος gsis.gr) το σχετικό μισθωτήριο.
Τα παραπάνω ακριβώς ισχύουν και για την περίπτωση των (τουριστικών) επιπλωμένων επαύλεων και κατοικιών.
Δυνάμει της διάταξης της παραγράφου 4, υποπαραγράφου Α.3, Άρθρου 2, Νόμου 4336/2015 (ΦΕΚ 94Α/2015, σελ. 935) καταργήθηκε από 01/11/2015 η προβλεπόμενη στη διάταξη της παραγράφου 7 άρθρου 2 Ν. 2160/1993 και παραγράφου 1 άρθρου 2 Ν. 4276/2014 απαίτηση βάσει της οποίας «ακίνητο που εκμισθώνεται για προσωρινή διαμονή του μισθωτή για χρονικό διάστημα μικρότερο των τριάντα (30) ημερών θεωρείται τουριστικό κατάλυμα».
2.
Και… «ΚΤΕΟ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ»,
αλλιώς «τσουχτερά» πρόστιμα
Έλεγχος τήρησης μακροχρόνιων υποχρεώσεων επιχειρήσεων των οποίων επενδυτικά σχέδια έχουν υπαχθεί στους επενδυτικούς / αναπτυξιακούς νόμους, προβλέπεται από το ΦΕΚ – ΤΕΥΧΟΣ ΔΕΥΤΕΡΟ – Αρ. Φύλλου 3653/31-12-2014 (Απόφαση 76008). Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι επενδυτές υποχρεούνται να αποστείλουν γραπτά (στην αρμόδια αρχή) αλλά και ηλεκτρονικά αίτηση και φάκελο τεκμηρίωσης στο «ηλεκτρονικό ολοκληρωμένο σύστημα ελέγχου», αλλιώς απειλούνται με «τσουχτερά» πρόστιμα, που ανέρχονται σε 5% της επιχορήγησης.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με το άρθρο 1 της Απόφασης υπ’ αριθμ. 76008 οι επιχειρήσεις των οποίων επενδυτικά σχέδια έχουν υπαχθεί στις διατάξεις των νόμων 3908/11, 3299/04, 2601/98 και 1892/92 οφείλουν μέχρι την παρέλευση πενταετίας από την ολοκλήρωση και έναρξη της παραγωγικής λειτουργίας της επένδυσης, ή τριετίας σε περίπτωση επενδυτικών σχεδίων μεσαίων, μικρών και πολύ μικρών επιχειρήσεων (ΜΜΕ), να υποβάλουν στις κατά περίπτωση αρμόδιες υπηρεσίες στοιχεία από τα οποία να προκύπτει η τήρηση των υποχρεώσεων που προβλέπονται στις διατάξεις των ανωτέρω νόμων, καθώς και της εγκριτικής απόφασης.
ΜΑΚΡΟΧΡΟΝΙΕΣ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΚΑΙ ΓΙΑ ΠΡΟΓΡΑΜΜΑΤΑ ΕΣΠΑ
Μεγάλη προσοχή χρειάζεται από τους επενδυτές / μικρομεσαίες επιχειρήσεις που έχουν ολοκληρώσει προγράμματα ΕΣΠΑ της προγραμματικής περιόδου 2007-2013 (προηγούμενο ΕΣΠΑ), πολλά από τα οποία μέχρι και σήμερα (κατά παράταση) βρίσκονται στο στάδιο του τελικού ελέγχου – πιστοποίησης και πληρωμής της επιδότησης.
Οι μακροχρόνιες υποχρεώσεις εκτείνονται σε 3ετία ή 2ετία (αναλόγως της υποχρέωσης) από την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης ολοκλήρωσης του επενδυτικού σχεδίου (ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΕΠΙΣΗΜΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΤΕΛΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ ΦΟΡΕΑ).
Συγκεκριμένα (οι κυριότερες υποχρεώσεις):
1. Ο δικαιούχος της ενίσχυσης δεσμεύεται να λειτουργεί εντός των γεωγραφικών ορίων της Περιφέρειας, που υπαγορεύονται από το πρόγραμμα από το οποίο έχει χορηγηθεί η ενίσχυση και να μη μεταβάλλει τη χρήση της ενισχυόμενης επένδυσης, τουλάχιστον για χρονικό διάστημα τριών (3) ετών μετά την ολοκλήρωσή της. Για τον έλεγχο αυτής της υποχρέωσης ο δικαιούχος αποστέλλει ετήσια φορολογικά έντυπα για όσο χρόνο απαιτείται. Σε αντίθετη περίπτωση, υποχρεούται σε ολική ή μερική επιστροφή της καταβληθείσας δημόσιας επιχορήγησης.
2. Απαγορεύεται η μεταβίβαση παγίων περιουσιακών στοιχείων της επένδυσης που έχουν επιχορηγηθεί, εκτός αν αυτά τα στοιχεία έχουν αντικατασταθεί από άλλα τουλάχιστον ισοδύναμου αποτελέσματος. Η απαγόρευση αυτή ισχύει μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας (3ετίας) από την ημερομηνία ολοκλήρωσης της επένδυσης. Για τον έλεγχο αυτής της υποχρέωσης, ο δικαιούχος αποστέλλει Υπεύθυνη Δήλωση, που αναφέρει τη διατήρηση των επιχορηγουμένων παγίων ή την αντικατάστασή τους από άλλα τουλάχιστον ισοδύναμου αποτελέσματος. Σε αντίθετη περίπτωση, ο επενδυτής υποχρεούται σε ολική ή μερική επιστροφή της καταβληθείσας δημόσιας επιχορήγησης.
3. Απαγορεύεται η εκμίσθωση πάγιων περιουσιακών στοιχείων της επένδυσης μέχρι τη συμπλήρωση της τριετίας (3ετίας) από την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης ολοκλήρωσης της επένδυσης, εκτός της περίπτωσης κατά την οποία εκμισθώνεται το σύνολο της επιχειρηματικής μονάδας. Η υποχρέωση ελέγχεται με Υπεύθυνη Δήλωση. Σε περίπτωση εκμίσθωσης του συνόλου της επιχειρηματικής μονάδας, ο μισθωτής δεσμεύεται στην τήρηση των όρων της παρούσας απόφασης που τον αφορούν και ιδιαίτερα στη λειτουργία και μη μεταβολή της χρήσης της ενισχυόμενης επένδυσης και τη διατήρηση των νέων θέσεων απασχόλησης, για το προβλεπόμενο αντίστοιχο χρονικό διάστημα. Η εν λόγω δέσμευση πρέπει να περιλαμβάνεται στο μισθωτήριο συμβόλαιο.
4. Η διατήρηση της απασχόλησης σε ΕΜΕ (υφιστάμενες και νέες θέσεις εργασίας) από τους δικαιούχους των ενισχύσεων είναι υποχρεωτική για χρονικό διάστημα έως και δύο (2) ετών από την ημερομηνία έκδοσης της βεβαίωσης ολοκλήρωσης του επενδυτικού σχεδίου (ΗΜΕΡΟΜΗΝΙΑ ΕΚΔΟΣΗΣ ΤΗΣ ΕΠΙΣΗΜΗΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ ΤΕΛΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ ΑΠΟ ΤΟ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΙΚΟ ΦΟΡΕΑ).
5. Σε περίπτωση μη τήρησης των υποχρεώσεων του δικαιούχου της ενίσχυσης σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην προκήρυξη και στη σύμβαση / απόφαση υπαγωγής, ο επενδυτής υποχρεούται σε μερική ή ολική επιστροφή των ποσών της δημόσιας επιχορήγησης. Είναι, επίσης, δυνατή η λύση της σύμβασης μονομερώς, έπειτα από αίτημα του δικαιούχου της ενίσχυσης που υποβάλλεται αρμοδίως. Στην περίπτωση αυτή, η καταβληθείσα δημόσια επιχορήγηση καθίσταται αμέσως απαιτητή στο σύνολό της.
6. Η επιστροφή των αχρεωστήτως καταβληθέντων ποσών της δημόσιας επιχορήγησης από τον επενδυτή σε όλες τις περιπτώσεις γίνεται εντόκως από την ημερομηνία καταβολής τους.
Του Παναγιώτη Ξεροβάσιλα
Οικονομικό Σύμβουλος – Νομικός
Πρόστιμο 50.000 για… σκιώδη τουριστική φιλοξενία
