ΠΩΣ ΘΑ ΑΠΟΖΗΜΙΩΝΟΝΤΑΙ ΟΙ ΙΔΙΟΚΤΗΤΕΣ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ ΚΑΙ ΔΙΑΤΗΡΗΤΕΩΝ ΠΟΥ ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΔΙΚΑΙΩΜΑ ΔΟΜΗΣΗΣ
Τα τελευταία χρόνια βασική φιλοσοφία της Δημοτικής Αρχής Καλαμάτας, με κατά καιρούς δηλώσεις του δημάρχου Παν. Νίκα, ήταν ότι θα άφηνε ορισμένους από τους κοινόχρηστους χώρους της πόλης με βάση τα σχέδια του 1905 και του 1987 να… γίνουν τσιμέντο, οχυρωμένη πίσω από την πραγματικότητα που λέει ότι δεν υπάρχουν χρήματα για να αποζημιωθούν οι ιδιοκτήτες.
Σύμμαχό της έχει και τους δεκάδες ιδιοκτήτες, που υποστηρίζουν ότι «με την πολιτική που ακολουθείται διαχρονικά στο Δήμο Καλαμάτας έχουμε καταστεί όμηροι, αφού η λύση του προβλήματος εξαρτάται από την οικονομική του κατάσταση, η οποία για δεκαετίες τώρα είναι κακή.
Είναι ωραίο να δεσμεύουμε χώρους για να φτιάξουμε πλατείες και κοινόχρηστους χώρους. Όμως, μέσα σε κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα θα πρέπει και να τις κατασκευάζουμε, αποζημιώνοντας έτσι και όσους έχουν δεσμευμένα οικόπεδα. Διαφορετικά, με όσα γίνονται κοροϊδεύουν τον κόσμο».
Σύμφωνα με κύκλους του υπουργείου Περιβάλλοντος, όπως δήλωσαν στο «Θάρρος», το πρόβλημα αυτό φαίνεται να λύνεται με τη δημιουργία ζωνών συντελεστή δόμησης, νόμος που πρόκειται να τεθεί σε διαβούλευση τις αμέσως επόμενες ημέρες και ο οποίος, μεταξύ άλλων, αντιμετωπίζει το πρόβλημα με τα ρημαγμένα διατηρητέα κτήρια της Καλαμάτας. Αυτό θα γίνει με την ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης, που θα αποτελεί ένα διαχειριστή δικαιωμάτων δόμησης. Μάλιστα, όπως μας ξεκαθάρισαν, ενώ ο Νόμος θα ενεργοποιούνταν πιλοτικά σε περιοχές της Αττικής, θα πάρει τελικά ολιστική ισχύ και θα αφορά στην επικράτεια της χώρας.
Σύμφωνα με «Τα Νέα», προς την κατεύθυνση αυτή, μέσω του νέου νόμου για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων, ξεμπλοκάρεται η μεταφορά συντελεστή δόμησης με τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής, σε μια προσπάθεια να εναρμονιστούν με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Σημειώνεται ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης έχει κριθεί αντισυνταγματική από το Συμβούλιο της Επικρατείας, αφού για να εφαρμοστεί πρέπει προηγουμένως να οριστούν ζώνες μεταφοράς συντελεστή, κάτι που τα τελευταία χρόνια δεν έχει γίνει και επιχειρείται -εκ νέου- τώρα.
Παράλληλα, από το υπουργείο Περιβάλλοντος στοχεύουν στην αξιοποίηση των εγκαταλειμμένων κτηρίων του Δημοσίου για τη δημιουργία «κοινωνικής κατοικίας», προκειμένου από τη μια να δοθεί στέγη σε ευάλωτες οικονομικά ομάδες – στα πρότυπα των εργατικών κατοικιών – και από την άλλη να περιοριστεί η αυθαίρετη δόμηση.
Επιπλέον, μετά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα του Κτηρίου που θα τεθεί σε εφαρμογή με το νόμο για τα αυθαίρετα και ο οποίος αναμένεται να δοθεί σε διαβούλευση μέσα στις επόμενες ημέρες, και οι Δήμοι θα αποκτήσουν τη δική τους πολεοδομική ταυτότητα.
Ειδικότερα, το δημοσίευμα αναφέρει τα εξής: «Την ενεργοποίηση της Τράπεζας Γης – θα αποτελεί ένα διαχειριστή δικαιωμάτων δόμησης – επιχειρεί το υπουργείο Περιβάλλοντος.
Προς την κατεύθυνση αυτή, από το υπουργείο – μέσω του νέου νόμου για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων – ξεμπλοκάρουν τη μεταφορά συντελεστή δόμησης με τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής, σε μια προσπάθεια να εναρμονιστούν με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας.
Σημειώνεται ότι η μεταφορά συντελεστή δόμησης έχει κριθεί αντισυνταγματική από το Συμβούλιο της Επικρατείας, αφού για να εφαρμοστεί πρέπει να οριστούν ζώνες μεταφοράς συντελεστή, κάτι που τα τελευταία χρόνια δεν έχει γίνει και επιχειρείται – εκ νέου – τώρα.
Παράλληλα, από το υπουργείο Περιβάλλοντος στοχεύουν στην αξιοποίηση των εγκαταλειμμένων κτηρίων του Δημοσίου για τη δημιουργία “κοινωνικής κατοικίας”, προκειμένου από τη μια να δοθεί στέγη σε ευάλωτες οικονομικά ομάδες – στα πρότυπα των εργατικών κατοικιών – και από την άλλη να περιοριστεί η αυθαίρετη δόμηση.
Πώς θα δημιουργηθεί
το απόθεμα γης
Στόχος του υπουργείου Περιβάλλοντος είναι με την Τράπεζα Γης να δημιουργηθεί ένα απόθεμα γης μέσω του οποίου να μπορούν να αποζημιώνονται ιδιοκτήτες των οποίων, για παράδειγμα, τα οικόπεδα ρυμοτομούνται για τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων.
Όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, μέχρι σήμερα η αποζημίωση αυτών των ιδιοκτητών είναι χρηματική. Επειδή όμως εξαιτίας της οικονομικής κρίσης δεν υπάρχουν τα απαραίτητα κονδύλια, στόχος του νέου μέτρου είναι να δίνεται σε αυτούς τους ιδιοκτήτες συντελεστής δόμησης, προκειμένου να χτίζουν στις ζώνες υποδοχής Συντελεστή.
Επιπλέον, σύμφωνα με τις ίδιες πηγές, ο σχεδιασμός προβλέπει να αποζημιώνονται με τον ίδιο τρόπο και ιδιοκτήτες εκτάσεων σε οικοδομικούς συνεταιρισμούς – σε ιδιωτικές δασικές εκτάσεις – που έχασαν το δικαίωμα δόμησης. Αυτό θα γίνεται επειδή όταν είχαν αγοράσει γη προβλεπόταν το χτίσιμο σε αυτές τις εκτάσεις.
Επίσης, μέσω της Τράπεζας Γης θα αποζημιώνονται και οι ιδιοκτήτες διατηρητέων κτηρίων. Αυτοί, επειδή δεν μπορούν να χτίζουν στις περιοχές που είναι τα διατηρητέα, θα μπορούν να το κάνουν στις Ζώνες Υποδοχής.
Τι είναι οι Ζώνες Υποδοχής
του Συντελεστή Δόμησης
Οι Ζώνες Υποδοχής θα ορίζονται με Προεδρικό Διάταγμα. Όπως λένε πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, όταν ολοκληρωθεί η διαδικασία με την τακτοποίηση των αυθαιρέτων θα οριστούν οι λεγόμενες Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης.
Ο σχεδιασμός προβλέπει οι ιδιοκτήτες αυθαιρέτων με πολύ υψηλές πολεοδομικές παραβάσεις, που με το ισχύον καθεστώς τακτοποιούνται προσωρινά (για 30 χρόνια) και βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές, να αγοράζουν τη διαφορά του συντελεστή δόμησης προκειμένου να νομιμοποιούνται.
Για τις εντός σχεδίου πολύ μεγάλες παραβάσεις, ο σχεδιασμός προβλέπει κατ’ αρχήν δράσεις αποκατάστασης της περιβαλλοντικής ζημιάς που θα γίνει μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού. Εδώ το πλάνο δράσης – περιλαμβάνει σύμφωνα με πληροφορίες και τη συμμετοχή του Πράσινου Ταμείου – δεν έχει ολοκληρωθεί ακόμη, κάτι που αναμένεται να γίνει, όπως λένε στο ΥΠΕΚΑ, το αμέσως επόμενο διάστημα.
Οι μελέτες για τον καθορισμό Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης (ΖΥΣ) θα εκπονούνται σε δύο στάδια. Το πρώτο στάδιο, σύμφωνα με το σχεδιασμό, περιλαμβάνει τη συγκέντρωση των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων σε επίπεδο Δήμου, την ανάλυση της υπάρχουσας κατάστασης, τη διάγνωση των προβλημάτων κ.λπ. Στο δεύτερο στάδιο θα γίνεται η επεξεργασία και η αιτιολόγηση των εναλλακτικών προτάσεων.
Στη συνέχεια, αφού ληφθούν υπόψη όλες οι παράμετροι που προβλέπονται προκειμένου να καθοριστεί μια περιοχή ως Ζώνη Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης, θα ακολουθεί έλεγχος επάρκειας από την αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης, αύξηση του κυκλοφοριακού φόρτου.
Σημειώνεται ότι σε περίπτωση ανεπάρκειας εγκεκριμένων κοινόχρηστων και κοινωφελών χώρων είναι δυνατόν να προταθεί ο περιορισμός της έκτασης της ΖΥΣ, είτε περιορισμός της σε περιοχές κυρίως μεικτών χρήσεων (γενική κατοικία, πολεοδομικό κέντρο), βιομηχανικές, βιοτεχνικές περιοχές που δημιουργούν λιγότερες ανάγκες σε κοινωφελείς χώρους.
Ακόμη, προκειμένου να μπει φραγμός στην αυθαίρετη δόμηση σχεδιάζεται η σύνδεση των τιμολογίων για οικοδομικά υλικά (δηλαδή τα δελτία αποστολής) με τον αριθμό της οικοδομικής άδειας.
Παράλληλα, προωθείται η δημιουργία Παρατηρητηρίου Δομημένου Χώρου μέσω του οποίου θα παρακολουθείται όλη η δόμηση (υπάρχουσα και νέα).
Από το υπουργείο Περιβάλλοντος αναγνωρίζουν ότι ο έλεγχος της δόμησης δεν μπορεί να γίνεται μόνο μέσω των Πολεοδομιών – οι οποίες, μεταξύ άλλων, αντιμετωπίζουν μεγάλα προβλήματα με τη στελέχωσή τους-, γι’ αυτό σχεδιάζουν το Παρατηρητήριο Δομημένου Χώρου, προκειμένου να λειτουργεί ως «δεύτερο μάτι».
Την ίδια ώρα προβλέπεται η δημιουργία ηλεκτρονικής πολεοδομικής πλατφόρμας για κάθε Δήμο. Εδώ θα μπαίνουν τα σχέδια πόλης, οι πράξεις εφαρμογής κ.ά. Όλα τα στοιχεία θα είναι διαθέσιμα στους πολίτες σε πραγματικό χρόνο (real time).
Έτσι, όπως λένε από το υπουργείο, ο επενδυτής θα γνωρίζει την πολεοδομική ταυτότητα της περιοχής στην οποία θέλει να επενδύσει και ο πολίτης θα ξέρει πού να αναζητήσει ευθύνες σε περίπτωση που ένας σχεδιασμός (για παράδειγμα πολεοδομικός) πέσει έξω.
Σημειώνεται πως σε ό,τι αφορά την Ηλεκτρονική Ταυτότητα των Κτηρίων, τα κτήρια θα πρέπει να καταγραφούν ηλεκτρονικά μέσα στην επόμενη δεκαετία. Για τα αυθαίρετα, το χρονικό διάστημα είναι τα πέντε χρόνια. Χωρίς την Ηλεκτρονική Ταυτότητα το ακίνητο δε θα μπορεί να πωληθεί ή να μεταβιβαστεί.
Σύμφωνα με πληροφορίες, ο σχεδιασμός του υπουργείου προβλέπει να δοθούν κίνητρα, ώστε, όταν κάποιος ιδιοκτήτης προβαίνει σε μια μεταβίβαση, να κάνει και την Ταυτότητα Κτηρίων. Για το λόγο αυτό υπάρχει η εισήγηση να υπάρξει σύνδεση με το πρόγραμμα “Εξοικονομώ”, προκειμένου να χρησιμοποιηθούν χρήματα από το ΕΣΠΑ.
Ανοιχτή πληγή τα εγκαταλειμμένα κτήρια
Τα εγκαταλειμμένα κτήρια, δημόσια ή ιδιωτικά, αποτελούν σήμερα μια μεγάλη πληγή για τις πόλεις και ο φάκελος για την αξιοποίησή τους – με σκοπό την επανάχρηση και επανακατοίκησή τους – ανοίγει και κλείνει τα τελευταία χρόνια, χωρίς μέχρι στιγμής να έχει επιτευχθεί η οποιαδήποτε πρόοδος.
Μάλιστα, μεταξύ των εγκαταλειμμένων κτηρίων είναι και πολλά διατηρητέα. Εκτιμάται ότι σε όλη την Ελλάδα ο αριθμός των διατηρητέων ξεπερνά τις 10.000. Στην πλειονότητά τους έχουν αφεθεί στη μοίρα τους, αφού πλέον η συντήρηση και ανακατασκευή τους είναι απαγορευτικές για τους περισσότερες ιδιοκτήτες.
Σε ό,τι αφορά τα εγκαταλειμμένα κτήρια, εκτός από το κίνητρο για την αξιοποίηση του συντελεστή δόμησης μέσω της Τράπεζας Γης, από το υπουργείο Περιβάλλοντος σκέφτονται να αντιμετωπίσουν το θέμα και με φορολογικές ελαφρύνσεις και δυνατότητα χρηματοδότησης μέσω του νέου αναπτυξιακού νόμου.
Σύμφωνα με πληροφορίες, το σχέδιο που επεξεργάζεται το υπουργείο Περιβάλλοντος περιλαμβάνει μεταξύ άλλων:
-Την κατηγοριοποίηση των εγκαταλειμμένων (σε δημόσια, ιδιωτικά, διατηρητέα και αγνώστου ιδιοκτήτη)
-Το αντάλλαγμα που πρέπει να λάβουν οι ιδιοκτήτες (και κατά περίπτωση οι μισθωτές) για τον περιορισμό των δικαιωμάτων τους επί του ακινήτου, όταν αυτό αξιοποιείται από το Δήμο
-Τα ποσά των φοροαπαλλαγών και την κλίμακα μοριοδότησης για την ένταξη των εγκαταλειμμένων στον αναπτυξιακό νόμο, ιδίως των διατηρητέων, και αλλαγές στον ΕΝΦΙΑ.
του Αντώνη Πετρόγιαννη
