Οταν εκκινούσε εν μέσω βαθιάς οικονομικής κρίσης, στα μέσα του 2014, το πρόγραμμα της «χρυσής βίζας», ουδείς ίσως πίστευε ότι μετά μια δεκαετία θα είχε βρεθεί στο επίκεντρο της στεγαστικής κρίσης και της πολιτικής αντιπαράθεσης.
Όπως σημειώνει ρεπορτάζ της Καθημερινής, το «φάρμακο» των ετών της κρίσης για την προσέλκυση ρευστότητας στην αγορά ακινήτων και στην οικονομία συνολικά έφτασε να αποτελεί το «δηλητήριο» του σήμερα, με τους επικριτές να θεωρούν ότι έχει προκαλέσει στρεβλώσεις στην αγορά κατοικίας, αυξάνοντας σημαντικά τις τιμές, αποκλείοντας τους μόνιμους κατοίκους από την πρόσβαση στην αγορά προσιτής στέγης και, κυρίως, καλλιεργώντας σε χιλιάδες ιδιοκτήτες υπερβολικές προσδοκίες για την αξία του ακινήτου τους.
Ο αντίλογος είναι ότι χάρη στο πρόγραμμα τονώθηκε η οικοδομική δραστηριότητα σε μια περίοδο βαθιάς ύφεσης και έλλειψης επενδύσεων σε νέες οικοδομές, εισέρρευσαν στην οικονομία κεφάλαια ύψους τουλάχιστον 9 δισ. ευρώ και, κυρίως, τροφοδοτήθηκε η ζήτηση για αγορά κατοικίας εν μέσω κατάρρευσης των χορηγήσεων νέων στεγαστικών δανείων.
Οπως τονίζουν φορείς της αγοράς ακινήτων, οι περισσότεροι πωλητές ακινήτων σε ξένους επενδυτές επανεπένδυσαν τα κεφάλαια αυτά στην κτηματαγορά, είτε για την κάλυψη ιδίων αναγκών (π.χ. μετακίνηση σε καλύτερη περιοχή ή μεγαλύτερο σπίτι) είτε για την απόκτηση επενδυτικών ακινήτων εισοδήματος, π.χ. μικρά διαμερίσματα προς εκμετάλλευση.
Οι άδειες που δόθηκαν
Από την έναρξη του προγράμματος και μέχρι τον φετινό Αύγουστο είχαν χορηγηθεί 17.724 άδειες μόνιμου επενδυτή και άλλες 6.158 ανανεώσεις, δηλαδή συνολικά 23.882 άδειες, ενώ εκκρεμούν κι άλλες 11.692 αιτήσεις, που εφόσον εγκριθούν θα αυξήσουν τον συνολικό αριθμό των αδειών σε 35.574. Το νούμερο αυτό αντιστοιχεί σε ελάχιστες επενδύσεις στην αγορά ακινήτων ύψους 8,89 δισ. ευρώ, αλλά φορείς της αγοράς εκτιμούν ότι το συνολικό ύψος των κεφαλαίων προσεγγίζει τα 10 δισ. ευρώ.
Το πρώτο «κύμα» των επενδυτών ήταν κυρίως Κινέζοι πολίτες, ενώ σημαντική ήταν και η επενδυτική δραστηριότητα από τη Ρωσία, την Τουρκία και χώρες της Μέσης Ανατολής.
Μέχρι και το 2020, πάντως, οι Κινέζοι ήταν κυρίαρχοι, έχοντας μερίδιο 70% του συνόλου των αδειών. Σταδιακά και μέχρι σήμερα αυτό έχει αρχίσει να αλλάζει, καθώς παρήλθε η πρώτη πενταετία και πλέον το μερίδιο των Κινέζων είναι υψηλό στις ανανεώσεις των αρχικών αδειών, αλλά χαμηλότερο όσον αφορά την αρχική έκδοση, δηλαδή τους νεοεισερχόμενους στην αγορά.
Ετσι, το ποσοστό των αρχικών αδειών (Αύγουστος 2025) των Κινέζων διαμορφώνεται σήμερα σε 47,5% ή 8.415 άδειες, ενώ έπονται οι Τούρκοι με μερίδιο 14,4% και 2.560 άδειες. Στην τρίτη θέση βρίσκονται οι επενδυτές από τον Λίβανο με ποσοστό 5,2% και 917 άδειες, ενώ στην τέταρτη θέση αναρριχήθηκε πλέον η Μεγ. Βρετανία, καθώς λόγω του Brexit οι αγοραστές εξοχικών κατοικιών, όπου εστιάζουν κυρίως οι εν λόγω επενδυτές, επέλεξαν να λάβουν και την άδεια διαμονής.
Σήμερα έχουν εκδοθεί 721 άδειες ή 4,1% του συνόλου. Ακολουθούν, κατά σειρά, επενδυτές από το Ιράν (4%), το Ισραήλ (3%), τις ΗΠΑ (3%), την Αίγυπτο (2,9%), τη Ρωσία (1,1%) και την Αρμενία (1,1%). Σημειώνεται ότι οι άδειες προς Ρώσους επενδυτές έχουν διακοπεί από το 2022, όταν δηλαδή ξέσπασε ο πόλεμος στην Ουκρανία, με αποτέλεσμα να μειωθεί σημαντικά ο αριθμός τους.
Οσον αφορά τις ανανεώσεις, πέραν των Κινέζων που είναι επίσης πρώτοι με 3.914 ανανεώσεις ή 63,6% του συνόλου, σημαντικό μερίδιο έχουν οι Τούρκοι (7,8%), οι Ρώσοι (6,8%), οι Ιρανοί (3,3%) και οι Αιγύπτιοι (3,2%).
Το προφίλ των επενδυτών
Ενδιαφέρον παρουσιάζει και το προφίλ των επενδυτών, καθώς αποδεικνύεται ιδιαίτερα ποικιλόμορφο. Από γιατρούς και δικηγόρους μέχρι υπαλλήλους βιοτεχνιών, εμπόρους και επιχειρηματίες, η λίστα είναι μεγάλη και εξαρτάται και από τη χώρα προέλευσης.
Για παράδειγμα, σύμφωνα με πηγές της αγοράς, οι Κινέζοι αγοραστές ανήκουν ως επί το πλείστον σε μεσαία ή ακόμα και χαμηλότερα εισοδηματικά κοινωνικά στρώματα. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίο το ενδιαφέρον της μεγάλης μάζας Κινέζων ενδιαφερομένων υποχώρησε κατακόρυφα μετά τις τροποποιήσεις στο ελληνικό πρόγραμμα και την αύξηση του ελάχιστου ύψους της επένδυσης από τις 250.000 ευρώ στις 500.000 ευρώ και πλέον στις 800.000 ευρώ (για την Αττική, τη Θεσσαλονίκη και τα μεγάλα νησιά).
Αντιστοίχως, διαφορετικού προφίλ είναι οι επενδυτές από την Τουρκία, καθώς πρόκειται για διευθυντές πολυεθνικών, εμπορικούς αντιπροσώπους, επιχειρηματίες και γιατρούς. Οι Λιβανέζοι επίσης αποτελούν ανθρώπους υψηλών εισοδημάτων και εκπαίδευσης, περιλαμβάνοντας από τραπεζίτες και δικηγόρους μέχρι επιχειρηματίες.
Αποσύνδεση άδειας παραμονής από την αγορά ακινήτου
Περίπου την ίδια περίοδο με την Ελλάδα, αντίστοιχα προγράμματα ξεκίνησαν να «τρέχουν» και σε μεγάλη μερίδα του ευρωπαϊκού Νότου. Οι χώρες της Ιβηρικής είχαν τη μεγαλύτερη απήχηση, με την Ισπανία και την Πορτογαλία, που επίσης βίωναν περίοδο οικονομικής κρίσης στα μέσα της περασμένης δεκαετίας, να επωφελούνται και αυτές από την υψηλή ζήτηση για την εξασφάλιση βίζας μέσω της απόκτησης ακινήτου. Η δυνατότητα που παρέχεται με τα προγράμματα αυτά σε αγοραστές από χώρες εκτός Ε.Ε. να μπορούν να ταξιδεύουν ελεύθερα εντός της Ε.Ε. και εν πολλοίς συνολικά στη Ζώνη Σένγκεν, σε συνδυασμό με την εξασφάλιση μιας σταθερής απόδοσης μέσω της εκμετάλλευσης του ακινήτου, είτε στη μακροχρόνια είτε, συνηθέστερα, στη βραχυχρόνια μίσθωση, αποτέλεσαν το «κλειδί της επιτυχίας» για τα προγράμματα αυτά στην Ευρώπη.
Η Ισπανία εξαρχής έθεσε τον πήχυ στις 500.000 ευρώ, ενώ η Πορτογαλία ακολούθησε λίγο αργότερα, με αμφότερες τις χώρες να θέλουν να περιορίσουν τον ανταγωνισμό που εισήγαγαν οι ξένοι αγοραστές στην τοπική αγορά κατοικίας, ωθώντας τις τιμές προς τα πάνω και δυσκολεύοντας την απόκτηση κατοικίας από τους μόνιμους κατοίκους, που είχαν δει την αγοραστική τους δύναμη να περιορίζεται εξαιτίας της κρίσης. Αντίστοιχα προγράμματα θέσπισαν επίσης η Μάλτα και η Κύπρος και μάλιστα ελκυστικότερα, ενώ άλλες χώρες της Ε.Ε. ναι μεν δίνουν τη δυνατότητα εξασφάλισης άδειας διαμονής, αλλά με άλλες μορφές επενδύσεων, πλην της αγοράς ακινήτου.
Σήμερα, αυτή τη δυνατότητα, δηλαδή τη λήψη άδειας διαμονής μέσω αγοράς ακινήτου, συνεχίζουν να προσφέρουν μόνο η Ελλάδα, η Κύπρος και η Μάλτα. Η Ισπανία κατήργησε πλήρως το πρόγραμμά της τον περασμένο Απρίλιο και η Πορτογαλία το συνεχίζει, αλλά χωρίς την επιλογή της αγοράς ακινήτου. Ανάλογη προσέγγιση ακολουθεί πλέον και η Ουγγαρία, η οποία προσφέρει τη δυνατότητα λήψης άδειας διαμονής μέσω επένδυσης σε επενδυτικό όχημα ακινήτων, αλλά όχι απευθείας μέσω της αγοράς ακινήτου. Σε κατάργηση του δικού της προγράμματος προχώρησε πέρυσι και η Ολλανδία, η οποία εφάρμοζε ένα μεικτό σύστημα, όπου ο επενδυτής έπρεπε να επενδύσει τουλάχιστον 1,25 εκατ. ευρώ σε κάποια ολλανδική επιχείρηση νεοφυούς χαρακτήρα και στη συνέχεια να αγοράσει ή να μισθώσει κατοικία.
Πάντως, η απουσία επενδυτικής επιλογής ακινήτου δεν φαίνεται να είναι πάντα αρνητική, καθώς το πρόγραμμα της Πορτογαλίας σημείωσε αύξηση των νέων εγκρίσεων κατά 72% το 2024, στο ιστορικό (ετήσιο) υψηλό των 5.000, με τους επενδυτές να επιλέγουν επενδύσεις, όπως δωρεές σε πολιτιστικούς φορείς, ή σε επενδυτικά ταμεία άλλων κατηγοριών (π.χ. μετοχές).
Στην Ελλάδα το ενδιαφέρον πλέον έχει μετατοπιστεί στην ανάπτυξη κατοικιών που να προέρχονται από αλλαγή χρήσης. Αν δηλαδή μετατραπεί ένα παλιό κτίριο γραφείων ή μια βιομηχανία σε οικιστικό συγκρότημα, τα διαμερίσματα αυτά μπορούν να εξασφαλίσουν άδεια διαμονής έναντι του χαμηλού ορίου των 250.000 ευρώ. Μάλιστα ο επενδυτής απαγορεύεται να τα αξιοποιήσει μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, αλλά μόνο μέσω μακροχρόνιων μισθώσεων, εφόσον φυσικά δεν προβεί σε ιδία χρήση.
Ηδη τέτοια έργα έχουν πολλαπλασιαστεί τους τελευταίους μήνες, με την πρώην βιομηχανική ζώνη του Φαλήρου και του Πειραιά να προσελκύει επενδύσεις μετατροπής των παλιών εργοστασίων του Κεράνη (από τον όμιλο Mercan) και των ζυμαρικών Korona (από τη MIBS Group) σε συγκροτήματα κατοικιών, άνω των 400 μονάδων στην πρώτη περίπτωση και άνω των 150 στη δεύτερη. Με τον τρόπο αυτό προστίθενται στην αγορά νέες κατοικίες προς εκμίσθωση και συνεχίζεται και η εισροή κεφαλαίων από το εξωτερικό στην αγορά ακινήτων. Ασφαλώς, τα συγκροτήματα αυτά δεν απευθύνονται αποκλειστικά σε επενδυτές μέσω του προγράμματος «χρυσή βίζα», αλλά σίγουρα ένα μέρος τους έχει τέτοιο προσανατολισμό.
Πηγή: moneyreview.gr
