Το πρόβλημα της Χωροταξίας στη Δυτική Μάνη

Τις τελευταίες ημέρες δημοσιεύτηκε στην εφημερίδα «Θάρρος» σειρά άρθρων για τη χωροταξία στη Δυτική Μάνη. Τα άρθρα αυτά υιοθετούν αντίθετες οπτικές γωνίες. Είναι πολύ ευπρόσδεκτο ότι οι διαφωνίες αυτές διατυπώνονται δημοσίως με στοιχεία και επιχειρήματα, ώστε η κοινή γνώμη να ενημερώνεται πλήρως και οι πολίτες να διαμορφώνουν τη γνώμη τους έχοντας όλα τα στοιχεία. 

Υπάρχουν για το θέμα δύο σχολές σκέψης. Η πρώτη πιστεύει ότι το πάγωμα των αδειών από την Πολεοδομία Καλαμάτας για τις ιδιοκτησίες που εγείρουν δικαιώματα με βάση το Π.Δ. για τα 800 μέτρα, είναι άδικο και εμποδίζει την οικονομική ανάπτυξη της περιοχής και περιορίζει τη στέγαση. Μια άλλη σχολή, που υποστηρίζει η Ελληνική Εταιρεία Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ), στηρίζει τις αποφάσεις της Πολεοδομίας και υποστηρίζει ότι η διαρκής επέκταση των οικισμών και η δόμηση σε πρώην αγροτικά οικόπεδα βλάπτουν σοβαρά τη Μάνη. Η ΕΛΛΕΤ επιδιώκει τον περιορισμό της δόμησης με βάση ένα ολοκληρωμένο χωροταξικό σχέδιο και εκφράζει την έντονη ανησυχία της για τη συνεχή δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές που καταστρέφουν τον ιστορικό χαρακτήρα της Μάνης, αλλά και περιορίζουν την προοπτική κάθε άλλης δραστηριότητας εκτός του θερινού τουρισμού.

Θα ήθελα εδώ να διατυπώσω τη δική μου γνώμη με βάση την εμπειρία μου από τη χωροταξία στην Αγγλία, αλλά και με βάση το δίκαιο της Ε.Ε., το οποίο δίδαξα επί πολλά έτη και το οποίο επίσης υπηρέτησα ως δικηγόρος σε υποθέσεις σε αγγλικά δικαστήρια, αλλά και στο Δικαστήριο της Ε.Ε.

Η Μάνη έχει κοινά στοιχεία με άλλες ιστορικές περιοχές της Ευρώπης, που συνδυάζουν την έντονη παρουσία ιστορικών μνημείων με τη φυσική ομορφιά και το αγροτικό περιβάλλον. Αυτές είναι, για παράδειγμα, η Τοσκάνη στην Ιταλία, τα Cotswolds στην Αγγλία και πολλές περιοχές της νότιας Γαλλίας, αλλά και της νότιας Ισπανίας. Τι μπορούμε να μάθουμε από την εμπειρία αυτών των χωρών; Πιστεύω ότι η εμπειρία αυτή θα μας δείξει ότι η ΕΛΛΕΤ έχει δίκιο να ανησυχεί και έχει δίκιο να επιδιώκει ολοκληρωμένο χωροταξικό σχεδιασμό.

Το πρώτο μάθημα είναι ότι δεν έχουν πετύχει όλες οι ευρωπαϊκές χώρες να κρατήσουν μια σωστή ισορροπία. Όταν ταξιδέψει κανείς στη Νότια Ισπανία και σε περιοχές της Νότιας Γαλλίας, βλέπει ότι η οικονομική ανάπτυξη παρέσυρε κάποιες από τις περιοχές αυτές σε δόμηση που δεν ταιριάζει με τη φύση του περιβάλλοντος ή την ιστορία τους. Μια κοντόφθαλμη πολιτική του άμεσου κέρδους έκανε τις περιοχές αυτές προορισμούς μόνο χαμηλής αξίας και αποδοτικότητας, περιοχές μόνο μαζικού τουρισμού, ενώ κατέστρεψε το παραδοσιακό χρώμα τους. Αυτό, δυστυχώς, συνέβη στην Ισπανία, ίσως λόγω της ελλιπούς φροντίδας που έδειξε κατά τις δεκαετίες ’60 και ’70 η δικτατορία του Φράνκο.

Το ίδιο βλέπει κανείς σήμερα σε χώρες του τρίτου κόσμου που επεδίωξαν το εύκολο χρήμα με – κυρίως αμερικανικές –  επενδύσεις πολυώροφων ξενοδοχείων και, τελικά, καταστρέφοντας τις παράλιες εκτάσεις τους (π.χ. στο Μεξικό).

Δεύτερον, οι επιτυχημένες πολιτικές της Αγγλίας, της Ιταλίας και της Γαλλίας στηρίχθηκαν σε έναν πολύ έντονο περιορισμό της ιδιοκτησίας. Ένα οικόπεδο δε δημιουργούσε αυτόματα δικαίωμα οικοδόμησης, όσο μεγάλο κι αν ήταν. Γύρω από τις ιστορικές πόλεις και χωριά της Τοσκάνης, αλλά και γύρω από τα αγγλικά χωριά στα Cotswolds (αλλά και αλλού στην Αγγλία), υπάρχουν «πράσινες ζώνες». Ο σκοπός είναι όχι στενά η προστασία της βιοποικιλότητας, αλλά η αυτοτελής προστασία του τοπίου και της ανοιχτοσύνης της υπαίθρου. Σε πράσινες ζώνες κτίζουν μόνο οι αγρότες μικρά κτίσματα που συνδέονται με τις αγροτικές καλλιέργειες. Ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να αλλάξει τη χρήση από την αγροτική σε τουριστική. Κανένα σπίτι ή μαγαζί δεν επιτρέπεται να χτιστεί. Αν τυχόν χτιστεί χωρίς άδεια, γκρεμίζεται. Έτσι όταν κάποιος ταξιδεύει στην αγγλική ή ιταλική ύπαιθρο βλέπει τις πόλεις και τα χωριά να σταματάνε και να ξεκινά το πράσινο. Δε νομίζω ότι μπορεί κανείς να αρνηθεί την ομορφιά της ανοιχτοσύνης της υπαίθρου.

Πώς τα κατάφεραν αυτά οι Άγγλοι, οι Ιταλοί και σε μεγάλο βαθμό και οι Γάλλοι; Πολύ απλά, με χωροταξικά σχέδια που κάλυψαν όλες τις χρήσεις και όλες τις περιοχές της χώρας. Ένα χωροταξικό σχέδιο σημαίνει δύο πράγματα. Πρώτον, την εναρμόνιση των χρήσεων με μακροπρόθεσμο σχεδιασμό, αφού ειδικοί επιστήμονες εξηγούν πώς αλληλεπιδρούν οι διάφορες χρήσεις (π.χ. κατοικία, βιομηχανία, δρόμοι, γραφεία, σχολεία, ιατρεία, τουριστικά καταλύματα κλπ.), προτού αυτές γίνουν πράξη, έτσι ώστε οι αποφάσεις που θα πάρει η κοινωνία για τη χωροταξία και τις υποδομές να γίνονται με γνώση των συνεπειών, στο βαθμό που το επιτρέπει αυτό η επιστημονική γνώση και εμπειρία. Τα σχέδια αποτυπώνουν μια ευρεία επιστημονική ματιά, μαζί φυσικά με την πολιτική επιλογή για αυτήν ή την άλλη πορεία για τον τόπο.

Δεύτερον, η χωροταξία επιτρέπει τη συμμετοχή της τοπικής κοινωνίας στον σχεδιασμό. Σε όλες τις ευρωπαϊκές κοινωνίες η χωροταξία γίνεται κατ’ αρχάς από τους Δήμους και τις Περιφέρειες, με γενικές κατευθύνσεις μόνο από την κεντρική κυβέρνηση. Οι επιλογές στη χωροταξία δεν είναι «επιστημονικές» και τα χωροταξικά σχέδια δεν αποφασίζονται μόνο από μηχανικούς ή ειδικούς. Αποφασίζονται από τους πολίτες, αφού οι ειδικοί εισφέρουν τη γνώμη τους. Με αυτό το πνεύμα η Ε.Ε. έχει υιοθετήσει για όλες τις χώρες την υποχρέωση Μελέτης Στρατηγικών Περιβαλλοντικών Επιπτώσεων για όλα τα χωροταξικά σχέδια και τις μεταρρυθμίσεις τους, από το 2001 και μετά, έτσι ώστε η διαβούλευση και απόφαση για κάποιο χωροταξικό σχέδιο να ακολουθεί μια επιστημονική αποτύπωση των δεδομένων από επιστήμονες που είναι εντελώς ανεξάρτητοι από εργολάβους.

Με βάση αυτήν τη φιλοσοφία του χωρικού σχεδιασμού ως στοιχείου της τοπικής δημοκρατίας, η Αγγλία απέκτησε χωροταξικό πλαίσιο το 1909 και υιοθέτησε πλήρη χωροταξικά σχέδια για όλη τη χώρα το 1947, ενώ υιοθέτησε την πολιτική των πράσινων ζωνών γύρω από το Λονδίνο το 1938 και στην υπόλοιπη χώρα το 1955, ώστε να αποφευχθεί η αστική υπερχείλιση (urban sprawl). Αντίστοιχα στην Ιταλία ο πρώτος νόμος περί χωροταξίας υιοθετήθηκε το 1865, ενώ πλήρη χωοταξικά σχέδια έγιναν την δεκαετία του 1940. Στη Γαλλία ο πρώτος νόμος για την χωροταξία υιοθετήθηκε το 1919.

Εφόσον υπήρχαν χωροταξικά σχέδια την περίοδο της μεγάλης ανάπτυξης αμέσως μετά τον δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, τα χωριά και οι πόλεις της Αγγλίας, της Ιταλίας και της Γαλλίας επεκτάθηκαν μόνο βάσει του χωροταξικού σχεδίου. Σε όλες αυτές τις χώρες απαγορεύεται χωρίς εξαιρέσεις η «εκτός σχεδίου δόμηση». Δεν υπάρχει καν ως έννοια, αφού ολόκληρη η χώρα έχει πλήρη χωροταξικά σχέδια. Έτσι προστατεύτηκε το τοπίο και η ομορφιά των χωριών αυτών.

Τα μέρη αυτά τώρα στην Τοσκάνη, στη Ριβιέρα ή τα Cotswolds είναι μαγικοί προορισμοί, που έγιναν ακόμα πιο μαγικοί διότι συνδέθηκαν με καλλιτέχνες του δεύτερου μισού του 20ού αιώνα που έζησαν εκεί, όπως π.χ. ο Πικάσο στην Vallauris  ή όπως σε εμάς ο Πατρικ Λη Φέρμορ στο Καλαμίτσι, που το έκανε αυτοτελή προορισμό για τους επισκέπτες. Όποιος έχει την τύχη να τα έχει επισκεφτεί, δεν μπορεί παρά να θαυμάσει την ομορφιά τους και την αρμονική συμβίωση τουρισμού, γεωργίας, τέχνης, ιστορικών μνημείων και ποιότητας ζωής. 

Έτσι, μέσω της οργανωμένης και μεθοδικής χωροταξίας, τα χωριά της Ιταλίας, της Αγγλίας και Γαλλίας πέτυχαν τέσσερις σκοπούς μαζί.

Πρώτον, προστάτευσαν το τοπίο και την ανοικτοσύνη της υπαίθρου.

Δεύτερον, αναστήλωσαν τα παλιά σπίτια αφού όσοι ήθελαν ξενοδοχεία αναστήλωσαν τα παραδοσιακά πετρόσπιτα σπίτια μέσα στο χωριό, κάτι κατ’ αρχάς πιο ακριβό από το να φτιάχνει κάποιος τσιμεντένιο νεόδμητο στα περιβόλια, αλλά δεν είχαν άλλη επιλογή.

Τρίτον, συγκέντρωσαν τις εμπορικές δραστηριότητες μέσα στα χωριά, δηλαδή καφενεία, καταστήματα, φούρνους, εστιατόρια, φαρμακεία, ιατρεία, κι έτσι τα χωριά έμειναν ζωντανά, ακόμα και αν είχαν λίγους κατοίκους. Ο καθένας μπορούσε να εξυπηρετηθεί μέσα στο χωριό του.

Τέταρτον, προστάτευσαν τις εύφορες αγροτικές εκτάσεις που ακόμα καλλιεργούνται για ελιές, αμπέλια κ.λπ., ενώ προέβλεψαν για όλα τα χωριά και τις πόλεις ειδικά πάρκινγκ στην περιφέρειά τους, γιατί μέσα στα πιο όμορφα χωριά δεν μπαίνουν αυτοκίνητα, αλλά ούτε και παρκάρουν σε δρόμους και χωράφια. Δε νομίζω ότι υπάρχει αμφιβολία ότι για τα χωριά αυτά η χωροταξία ήταν ένα θείο δώρο, αλλά και για τις χώρες τους γενικότερα.

Τι μπορούμε να μάθουμε από την εμπειρία αυτή; Νομίζω ότι το κύριο μάθημα είναι ότι είναι απόλυτη εθνική προτεραιότητα να αποκτήσουμε επιτέλους στην Ελλάδα σωστά χωροταξικά σχέδια σε όλη τη χώρα, με εκατό χρόνια καθυστέρησης σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη. Ακόμα και ο Σύνδεσμος Ελληνικών Βιομηχανιών (ΣΕΒ), που δε φημίζεται για τις περιβαλλοντικές ευαισθησίες του, έχει εκτιμήσει σε μελέτη του 2021 ότι η χωροταξία είναι προϋπόθεση ανάπτυξης της χώρας. Συνεπώς, όσο διαρκεί η σημερινή ανορθόδοξη κατάσταση της «εκτός σχεδίου δόμησης» και του επίσης ανορθόδοξου κανόνα των 800 μέτρων και όποιον πάρει ο χάρος σε «στατικούς οικισμούς», τόσο το χειρότερο για τη χώρα.

Δεύτερον, το μέλλον της Δυτικής Μάνης κρέμεται από μια κλωστή. Είμαστε ήδη πολύ πέραν της δημιουργίας «αστικής υπερχείλισης» στη Στούπα, τον Άγιο Νικόλαο και το Κοτρώνι. Έχουμε επιτρέψει, με τον εντελώς παράλογο κανόνα των 800 μέτρων, να έχουμε χτίσει σε πλαγιές, κορυφές και προφανώς δασικές εκτάσεις, ζημιώνοντας ριζικά το τοπίο, ακόμα και πάνω από την Καρδαμύλη και το Καλαμίτσι. Αντίστοιχα οι οικοδομές παντού σε κτήματα, ελαιώνες και περιβόλια είναι αντικίνητρο για την αναστήλωση και προστασία των πετρόχτιστων σπιτιών μέσα στα χωριά, που αφήνονται τώρα να ρημάζουν. Μνημεία και καλντερίμια απειλούνται από νέες εκτός σχεδίου πολυώροφες κατασκευές και συγκροτήματα.

Αν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση όλη η παραλιακή περιοχή της Δυτικής Μάνης, από τη Στούπα μέχρι την Τραχήλα, θα γίνει μια παραθαλάσσια τσιμεντούπολη. Δε θα έχει δρόμους, πεζοδρόμια, πράσινο ή υποδομές ενώ τα παραδοσιακά χωριά θα καταρρεύσουν. Η χώρα μας έχει πολλά τέτοια παραδείγματα άναρχων παραθεριστικών περιοχών. Αυτό θέλουμε;

Συνεπώς, πολύ σωστά το ΣτΕ έχει κρούσει τον κώδωνα του κινδύνου και πολύ σωστά έχει προσπαθήσει να περιορίσει την άναρχη δόμηση σε όλη την Ελλάδα υπενθυμίζοντας τις υποχρεώσεις του κράτους. Επίσης σωστά, κατά τη γνώμη μου, η ΕΛΛΕΤ εξέφρασε την αγωνία πολλών πολιτών για την προστασία του πολύτιμου χαρακτήρα και της ομορφιάς της Μάνης, που είναι μοναδική στην Ελλάδα και την Ευρώπη.

Όσοι αγαπούμε τη Μάνη, θα έπρεπε τώρα να δούμε πώς θα πάμε μπροστά, πέρα από αυτές – τις ίσως παροδικές – διαφωνίες μας. Πρέπει να ζητήσουμε να επιταχυνθεί ο χωροταξικός σχεδιασμός και να δούμε πώς θα συμμετάσχει πιο ενεργά – και με πλήρη επιστημονική ενημέρωση – η τοπική κοινωνία. Όλοι, νομίζω, θέλουμε το ίδιο: τη σωστή ανάπτυξη.

Πρέπει να δούμε πώς θα διαμορφώσουμε το νέο χωροταξικό σχέδιο έτσι ώστε να προστατεύσουμε την οικονομική ανάπτυξη χωρίς να υποβαθμίσουμε τον χαρακτήρα και την ομορφιά της περιοχής μας. Σκοπός μας πρέπει να είναι όχι η όσο το δυνατόν μεγαλύτερη οικοδόμηση ιδίως θερινών κατοικιών, αλλά η ουσιαστική αναβίωση των χωριών με ευκαιρίες απασχόλησης όλο τον χρόνο, η αναστήλωση των παλιών σπιτιών, η δημιουργία απασχόλησης με εκπαιδευτικές ή καλλιτεχνικές δραστηριότητες, η πολύ πιο τακτική συγκοινωνιακή σύνδεση με την Καλαμάτα, ώστε εργαζόμενοι στην πόλη να μπορούν να ζουν στη Δυτική Μάνη, και φυσικά η προστασία και διεύρυνση των αγροτικών δραστηριοτήτων, γιατί αν φύγει η γεωργία από τη Μάνη, τότε ο χαρακτήρας της περιοχής θα αλλάξει ανεπανόρθωτα.

Μαγικές λύσεις δεν υπάρχουν. Εφόσον, όμως, το κατάφεραν πριν από εμάς τόσα άλλα χωριά και πόλεις της Ευρώπης και βρήκαν μια ισορροπία μεταξύ προστασίας του παραδοσιακού χαρακτήρα και της ήπιας ανάπτυξης, γιατί να μην το καταφέρουμε και εμείς;

Του Παύλου Ελευθεριάδη

-Ο κ. Παύλος Ελευθεριάδης είναι δικηγόρος στο Λονδίνο με ειδίκευση στο δημόσιο και χωροταξικό δίκαιο, καθηγητής Νομικής στα Πανεπιστήμια της Νέας Υόρκης και της Οξφόρδης και επίδοξος κάτοικος Δυτικής Μάνης.